Als u een vakantiewoning bezit en deze deels verhuurt, moet u mogelijk btw in rekening brengen als u voor deze verhuur wordt aangemerkt als btw-ondernemer. Wanneer u wel of niet een btw-ondernemer bent, is afhankelijk van de feiten en omstandigheden.
Btw-ondernemer of niet?
Voor de heffing van btw bij verhuur van een vakantiewoning is dus van belang of u hiervoor al dan niet als btw-ondernemer wordt aangemerkt. De verhuur moet dan zodanig zijn dat sprake is van exploitatie van een vermogensbestanddeel om er duurzaam opbrengsten uit te verkrijgen. De vraag is wanneer hiervan sprake is. Die vraag is niet in alle gevallen eenvoudig te beantwoorden en afhankelijk van de feiten en omstandigheden.
Duurzaam
Van belang daarbij is met name of de verhuur van de vakantiewoning erop gericht is om duurzaam opbrengst hieruit te krijgen. Daarvan zal bij een incidentele verhuur van de vakantiewoning geen sprake zijn. Vraag daarbij is uiteraard wanneer de verhuur incidenteel is. Daar zijn helaas geen harde cijfers voor beschikbaar.
Let op! In een ver verleden was er een goedkeuring dat er geen sprake was van btw-ondernemerschap als de vakantiewoning was aangeschaft met het oogmerk om deze in de eerste plaats zelf te gebruiken. Goedgekeurd was dat er in ieder geval vanuit gegaan mocht worden dat er sprake was van btw-ondernemerschap als de vakantiewoning minstens 140 dagen per jaar verhuurd werd. Het besluit waarin deze goedkeuring was opgenomen, is echter medio 2009 al ingetrokken. Voor de beoordeling of wel of niet sprake is van btw-ondernemerschap, kunt u daarom geen gebruikmaken van deze getalsmatige beoordeling.
Vooroverleg
Twijfelt u of u wel of niet btw-ondernemer bent voor de verhuur van uw vakantiewoning? U kunt door middel van een verzoek tot vooroverleg de Belastingdienst vragen een standpunt hierover in te nemen. Verschilt u van mening, dan kunt u de zaak altijd voorleggen aan de belastingrechter door in beroep te gaan tegen de beslissing van de Belastingdienst over al dan niet in rekening gebrachte btw.
Btw-vrijgesteld of btw-belast
Bent u btw-ondernemer voor de verhuur van uw vakantiewoning, dan moet nog bepaald worden of er sprake is van een btw-vrijgestelde verhuur of een btw-belaste verhuur is. Over het algemeen zal de verhuur btw-belast zijn (nu nog met 9% btw, vanaf 1 januari 2026 met 21% btw). Dat kan anders zijn als het verhuur van een woning betreft voor een langere periode aan één persoon.
Tip! Overleg over uw eigen situatie met één van onze adviseurs.
Voor- of nadeel?
Het in rekening moeten brengen van btw lijkt nadelig, maar kent ook een voordelige kant. Het betekent immers ook dat de btw die bij aanschaf van de vakantiewoning mogelijk betaald is en de btw over de exploitatiekosten (zoals onderhoud, energie, schoonmaakkosten en bemiddelingsfee), aftrekbaar is. Welk deel ervan aftrekbaar is, hangt weer af van de mate van btw-belaste verhuur en het eigen gebruik.
Voorbeeld
U koopt in 2025 een vakantiewoning voor € 121.000 (inclusief btw). De vakantiewoning wordt in 2025 voor 70% btw-belast verhuurd en staat dan niet aan u ter beschikking. Voor 30% wordt de vakantiewoning door u zelf gebruikt. Van de btw bij aankoop van € 21.000 kunt u dan in 2025 € 14.700 (70%) terugvragen in uw btw-aangifte.
Let op!Als de verhouding tussen de btw-belaste verhuur en het eigen gebruik in de jaren wijzigt, kan het zijn dat u een deel van de afgetrokken btw op de aanschaf van de vakantiewoning terug moet betalen of dat u een deel van de niet-afgetrokken btw alsnog in aftrek kunt brengen.
9% of 21%?
Als de verhuur van uw vakantiewoning btw-belast is, brengt u in 2025 9% btw in rekening. Houd er rekening mee dat dit percentage vanaf 2026 21% bedraagt.
Let op! Ontvangt u in 2025 al vooruitbetaling voor verhuur die in 2026 plaatsvindt? Dan moet u daarover in 2025 al 21% btw berekenen.
