nieuws

De kavelruilvrijstelling wordt per 1 januari 2025 gewijzigd. De wijziging betreft een beperking van de vrijstelling om onbedoeld gebruik ervan tegen te gaan.

Kavelruilvrijstelling

De kavelruilvrijstelling komt er in het kort op neer dat geen overdrachtsbelasting verschuldigd is als percelen grond worden geruild teneinde een landelijk gebied beter in te richten. Via kavelruil kan grond bijvoorbeeld beter toegankelijk worden gemaakt voor agrariërs. De vrijstelling heeft momenteel ook betrekking op gebouwen die zich op de percelen grond bevinden.

Wijzigingen

De wijziging van de vrijstelling per 2025 betreft onder meer de uitsluiting van woningen, met uitzondering van agrarische bedrijfswoningen. Verder is de vrijstelling voortaan alleen nog maar van toepassing als de verkregen opstallen agrarisch worden gebruikt. Voor toepassing van de vrijstelling is vanaf 2025 ook vereist dat het bedrijfsmatig gebruik van de opstallen tenminste tien jaar wordt voortgezet. Deze eis geldt ook voor de agrarische bedrijfswoning. 

Uitzonderingen

De wijzigingen kennen ook enkele uitzonderingen. Zo blijft de vrijstelling van toepassing als een opstal door overheidsingrijpen aan de landbouw wordt onttrokken met het oog op het ontwikkelen en in stand houden van de natuur en het landschap. Verder geldt voor onbebouwde grond de landbouweis niet. Dit betekent dat ook de voortzettingseis van tien jaar hiervoor niet geldt.

Tip! Krijgt u in 2025 te maken met kavelruil of overweegt u dit, neem dan contact met ons op. Maatwerk is hier namelijk altijd geboden.

De voorgenomen verhoging van de motorrijtuigenbelasting (mrb) voor lpg-rijders is geschrapt. De verhoging zou per 2026 worden ingevoerd, maar gaat dus niet door.

Korting gehandhaafd

Lpg-rijders met een minder vervuilende G3-installatie krijgen nu een vast bedrag aan korting op de mrb van maximaal € 572 per jaar. De verhoging van de mrb zou worden gerealiseerd doordat deze korting in 2026 zou gaan verdwijnen. Door de korting te schrappen, zouden juist kleinere auto’s op lpg relatief meer mrb betalen. 

Overstap naar elektrisch?

Met het schrappen van de korting wilde het kabinet bereiken dat rijders op lpg zouden overstappen op een elektrische auto. De Tweede Kamer betwijfelde dit en vindt het logischer dat lpg-rijders hun gastank verwijderen en weer op benzine gaan rijden. Dit zou het milieu niet ten goede komen, aangezien lpg voor relatief weinig uitstoot zorgt. Ook de Eerste Kamer is akkoord met het schrappen van de maatregel.

Verlaging MIA

Het handhaven van de korting wordt gefinancierd door de Milieulijst te versoberen. Dit betekent dat ondernemers voor een geringer aantal ‘groene’ bedrijfsmiddelen de milieu-investeringsaftrek (MIA) kunnen aanvragen. Met het versoberen van de MIA is jaarlijks ongeveer € 50 miljoen gemoeid.

Diegenen met een inkomen vanaf € 38.441 hebben in 2025 meer profijt van de aftrek van hun hypotheekrente dan in 2024. Dit is een gevolg van de invoering van een extra belastingschijf in box 1 vanaf 2025.

Extra belastingschijf

In 2025 wordt een extra belastingschijf in box 1 geïntroduceerd. In 2024 kennen we een belastingtarief van 36,97% tot een inkomen van € 75.518. In 2025 wordt dit tarief gesplitst in een tarief van 35,82% tot een inkomen van € 38.441 en een tarief van 37,48% bij een inkomen vanaf € 38.441 tot € 76.817. Het toptarief blijft 49,5% en geldt bij een inkomen vanaf € 76.817.

Meer aftrek hypotheekrente

De hypotheekrente is in 2025 aftrekbaar tegen 37,48%, voor zover het inkomen meer dan € 38.441 bedraagt. Dit betekent dat huishoudens met een inkomen dat hierboven ligt hiervan gaan profiteren. 

Modale inkomen

Het modale inkomen wordt voor 2025 door het CPB geschat op € 46.500 (bruto per jaar).

De coronaperiode heeft ons ook goede dingen gebracht, een voorbeeld daarvan is de digitalisering in de rechtspraak. In die periode was het plotseling mogelijk om zittingen digitaal bij te wonen. Ook werd het mogelijk om stukken (vooruit) digitaal in te dienen via beveiligd mailen. In de periode daarvoor was dit alles veel ingewikkelder. Nu, een aantal jaar na deze periode, is het interessant om te bezien hoe het met de digitalisering in de rechtspraak gesteld is en de balans op te maken.

Zittingen

Bij zittingen is het nog steeds voor één of meerdere partijen mogelijk om een zitting online bij te wonen. Zittingen vinden niet meer volledig digitaal plaats, zoals ten tijde van corona. Hybride zittingen zijn echter zeer gangbaar. Als bijvoorbeeld een partij door ziekte of verblijf in het buitenland niet aanwezig kan zijn in de rechtszaal, dan kan de zitting vaak bijgewoond worden door middel van een videoverbinding of telefoonverbinding. Dit moet wel vooraf schriftelijk en zo tijdig mogelijk gemotiveerd verzocht worden. Als er een goede reden is voor een partij om niet in persoon aanwezig te kunnen zijn bij een zitting, dan wordt dit in de regel toegestaan. Voor cliënten die in het buitenland verblijven kan dit een groot voordeel betekenen, men hoeft niet meer voor iedere zitting naar Nederland te komen met alle kosten van dien. 

Mailen

Inmiddels is veilig mailen met de rechtspraak standaard geworden. Dit heeft ook te maken met het feit dat op 1 februari 2022 afscheid is genomen van de telefax als communicatiemiddel. Voordien werd nog veel gebruikgemaakt van de telefax in de rechtspraktijk. Hoewel mailen nu gangbaar is geworden, is het nazenden van papieren stukken met een zogenaamde ‘natte handtekening’ vaak nog vereist op grond van de wet en/of procesreglement. 

Procederen

Inmiddels lopen er ook (pilots met) volledig digitale procedures waarbij alle stukken via een digitaal portaal worden ingediend en ontvangen. Dit geldt nog lang niet voor alle gerechtelijke procedures, maar het worden er steeds meer. Er kan bijvoorbeeld digitaal worden geprocedeerd in bepaalde belastingzaken, bepaalde sociale zekerheidszaken en vreemdelingenzaken. Bij een aantal rechtbanken kan in bepaalde familiezaken digitaal worden geprocedeerd. Kortgedingprocedures zijn gedigitaliseerd bij alle rechtbanken en beslagrekesten kunnen bij alle rechtbanken digitaal ingediend worden. In jeugdzaken, strafzaken en zaken over toezicht (bijvoorbeeld faillissementen en bescherming van meerderjarigen) worden stukken veelal digitaal uitgewisseld.

Binnenkort krijgen uw werknemers wellicht weer een kerstpakket van u. Als u ook een kerstpakket aan uitzendkrachten geeft, dan gelden daar andere fiscale regels voor.

Kerstpakket werknemers

De fiscale regels rondom een kerstpakket dat u aan uw werknemers geeft, zijn wel bekend. De waarde van het kerstpakket is bij elke werknemer individueel belast met loonbelasting, tenzij u het kerstpakket aanwijst in uw vrije ruimte. Werkgevers kiezen meestal voor dit laatste en nemen op die manier de loonbelasting voor hun rekening.

Zolang de vrije ruimte niet wordt overschreden in 2024 bedraagt die belasting overigens nul. Overschrijden alle in de vrije ruimte aangewezen vergoedingen, verstrekkingen en terbeschikkingstellingen de vrije ruimte, dan betaalt u over de overschrijding 80% eindheffing.

Kerstpakket uitzendkrachten

Hoe gaat u om met kerstpakketten die u aan uitzendkrachten geeft? Ook deze kerstpakketten vormen loon voor de uitzendkrachten. Dit loon kunt u echter niet aanwijzen in uw vrije ruimte omdat de uitzendkrachten geen werknemer van u zijn.

U kunt er wel voor kiezen om de belasting over dit loon voor uw rekening te nemen. Bedraagt de waarde van het kerstpakket maximaal € 136, dan bedraagt de eindheffing 45%. Is de waarde van het kerstpakket hoger, dan bedraagt de eindheffing 75%.

Let op! Als u ervoor kiest om de eindheffing voor uw rekening te nemen, dan moet u vastleggen wie het kerstpakket ontvangen heeft én aan de ontvanger van het kerstpakket meedelen dat u de eindheffing voor uw rekening neemt.

Tip! De eindheffing verwerkt u in de aangifte loonbelasting in de rubriek ‘Eindheffing publiekrechtelijke uitkeringen en tijdelijke knelpunten van ernstige aard’.

Voor rekening uitzendbureau

Kiest u er niet voor de eindheffing van het kerstpakket voor een uitzendkracht voor uw rekening te nemen, dan is er een aantal mogelijkheden. Het kan zijn dat het uitzendbureau loonheffing moet inhouden op de waarde van het kerstpakket. Als dat zo is, kan het uitzendbureau er ook voor kiezen om het kerstpakket in de vrije ruimte van het uitzendbureau aan te wijzen.

Voor rekening uitzendkracht

Hoeft het uitzendbureau geen loonheffing in te houden op de waarde van het kerstpakket, dan moet de uitzendkracht de waarde van het kerstpakket opgeven als loon in natura in zijn aangifte inkomstenbelasting.

Let op! Verstrekt u een kerstpakket aan een zzp’er, dan kunt u op dezelfde wijze als bij een uitzendkracht de eindheffing (van 45% of 75%, afhankelijk van de waarde van het kerstpakket) voor uw rekening nemen. Kiest u daar niet voor, dan moet de zzp’er het kerstpakket zelf aangeven in zijn aangifte inkomstenbelasting.

De Belastingdienst heeft de nieuwe normbedragen voor de loonheffingen voor 2025 gepubliceerd. Onder andere blijft (vooralsnog) het gebruikelijk loon voor de dga gehandhaafd op hetzelfde niveau. Wat valt nog meer op ten opzichte van de normbedragen in 2024?

Let op! Alle genoemde bedragen voor 2025 zijn nog niet 100% definitief. Er kunnen voor het einde van het jaar nog wijzigingen worden doorgevoerd. Kijk hier voor alle cijfers.

Normbedrag gebruikelijk loon blijft gelijk

Opmerkelijk is dat het normbedrag voor het gebruikelijk loon voor de dga in 2025 (vooralsnog) niet verandert en gehandhaafd blijft op € 56.000. Een gebruikelijk loon van € 56.000 is overigens lang niet altijd voldoende. Een dga moet namelijk een gebruikelijk loon genieten dat minimaal gelijk is aan het hoogste loon van de overige werknemers van de bv of daarmee verbonden vennootschappen (lichamen) of, als dit hoger is, het loon uit de meest vergelijkbare dienstbetrekking.

Tip! Als het vastgestelde gebruikelijk loon vervolgens hoger is dan het loon uit de meest vergelijkbare dienstbetrekking, dan mag u het gebruikelijk loon vaststellen op dit loon. De discussie met de Belastingdienst hierbij zal met name gaan over de vraag of het door u gestelde loon inderdaad het loon uit de meest vergelijkbare dienstbetrekking is.

Reiskostenvergoeding onveranderd

De onbelaste vergoeding voor zakelijke reiskosten met eigen vervoer, waaronder woon-werkverkeer, blijft in 2025 € 0,23 per kilometer.

Vergoeding thuiswerken stijgt licht

Voor werknemers die thuiswerk verrichten, kan in 2025 – onder voorwaarden – een onbelaste vergoeding verstrekt worden van € 2,40 per dag. Dit is een lichte stijging ten opzichte van 2024 (€ 2,35 per dag).

Waardering maaltijden op bedrijfslocatie iets omhoog

Als een werkgever aan zijn personeel een maaltijd verstrekt in een bedrijfskantine of een soortgelijke ruimte of tijdens personeelsfeesten op de bedrijfslocatie, wordt dit in 2025 gewaardeerd op € 3,95 per maaltijd. In 2024 is dit bedrag nog € 3,90. Overigens hoeft u met deze waardering geen rekening te houden als de maaltijd een meer dan bijkomstig karakter heeft. Dit is bijvoorbeeld het geval als een werknemer vanwege het werk tussen 17.00 uur en 20.00 uur niet thuis kan eten, bij werk op koopavonden en bij therapeutisch mee-eten. In zo’n geval is de maaltijd op de bedrijfslocatie onbelast.

Huisvesting op de werkplek licht omhoog

Voor huisvesting en inwoning op de werkplek geldt in 2024 nog een normbedrag van € 6,70 per dag. Dit bedrag gaat in 2025 licht omhoog, naar € 6,80 per dag.

Let op! Er gelden verschillende voorwaarden. In bepaalde gevallen hoeft u bijvoorbeeld geen normbedragen te hanteren (er geldt dan een nihilwaardering) en als sprake is van een dienstwoning, geldt een andere waardering. Laat u daarom goed informeren wat in uw situatie van toepassing is.

Onbelaste vergoeding vrijwilligers blijft gelijk

De vrijwilligersvergoeding die u per jaar of per maand kunt geven, wijzigt in 2025 niet en blijft gehandhaafd op € 2.100 per jaar en € 210 per maand. Een van de andere voorwaarden is dat de vrijwilliger de werkzaamheden niet bij wijze van beroep mag verrichten. Als de maximale vergoeding per uur in 2025 € 5,60 (in 2024: € 5,50) bedraagt voor vrijwilligers vanaf 21 jaar oud en € 3,30 (in 2024: € 3,25) voor vrijwilligers tot en met 20 jaar oud, gaat de Belastingdienst er in ieder geval van uit dat de werkzaamheden niet bij wijze van beroep worden verricht. 

Salarisnorm 30%-regeling iets hoger

Als de 30%-regeling van toepassing is, kan onder strikte voorwaarden maximaal 30% van het loon onbelast worden uitbetaald aan werknemers die uit het buitenland zijn aangetrokken. Een van de voorwaarden is dat de werknemer een specifieke deskundigheid moet hebben die op de Nederlandse markt niet of nauwelijks te vinden is. De werknemer wordt geacht die specifieke deskundigheid te hebben als het loon hoger is dan de salarisnorm. Bedraagt die salarisnorm in 2024 nog € 46.107, in 2025 is die norm met € 46.660 iets hoger. Voor werknemers jonger dan 30 jaar met een masterdiploma bedraagt de salarisnorm in 2024 € 35.048. Ook deze salarisnorm is in 2025 met € 35.468 iets hoger.

Let op! Het loon voor de 30%-regeling is afgetopt op de WNT-norm. Deze norm bedraagt in 2025 € 246.000 (in 2024: € 233.000). In 2025 kan daarom maximaal € 73.800 onder de 30%-regeling onbelast worden uitbetaald (in 2024: € 69.900).

Het gaat het kabinet niet lukken om vanaf 2027 een nieuw box 3-stelsel op basis van werkelijk rendement in te voeren. Het nieuwe doel is om per 2028 een nieuw box 3-stelsel in te laten gaan.

Box 3-stelsel op basis van werkelijk rendement

Er wordt al een flink aantal jaren aan een nieuw box 3-stelsel op basis van werkelijk rendement gewerkt. Waar de eerste contouren al in het voorjaar van 2022 gepresenteerd werden, werd begin september 2023 het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3 ter internetconsultatie voorgelegd aan iedereen die daarop wilde reageren. Hierop volgend werden in januari 2024 en april 2024 aanpassingen op het wetsvoorstel aangekondigd, waarna in juni 2024 het wetsvoorstel aan de Raad van State werd aangeboden. Deze bracht hierover onlangs een negatief advies uit. De staatssecretaris gaat dit advies bestuderen en informeert de Tweede Kamer hierover eind januari 2025.

Uitstel naar 2028

Daarnaast heeft de staatsecretaris bekendgemaakt dat invoering van het nieuwe box 3-stelsel per 1 januari 2027 onmogelijk is. Het doel is nu om per 2028 een nieuw stelsel in te voeren.

Stelsel tot en met 2027

Dit betekent dat het huidige forfaitaire box 3-stelsel een jaar langer in stand blijft, namelijk tot en met 2027 in plaats van tot en met 2026. Dit betekent dat u tot en met 2027 ook gebruik kunt maken van de tegenbewijsregeling als uw werkelijke rendement lager is dan het forfaitaire rendement. Deze tegenbewijsregeling komt voort uit het oordeel van de Hoge Raad in juni 2024 en wordt opgenomen in de wet.

Tip! Voor het opgeven van uw werkelijke rendement in het kader van de tegenbewijsregeling voor de belastingjaren tot en met 2024 maakt u gebruik van het nog in ontwikkeling zijnde formulier Opgaaf Werkelijk Rendement (OWR). Dit formulier komt naar verwachting in juni 2025 op papier en digitaal beschikbaar. Vanaf de aangifte inkomstenbelasting 2025 wordt het ook mogelijk om in de aangifte al gebruik te maken van de tegenbewijsregeling en het werkelijke rendement op te geven.

Stevige verhoging forfait overige bezittingen en verlaging heffingsvrij vermogen

De latere invoering van het nieuwe box 3-stelsel zorgt voor een budgettaire derving. Het kabinet is voornemens om dit tekort te dekken door het forfait dat nu geldt voor overige bezittingen vanaf 2026 te verhogen met 1,78% en het heffingsvrije vermogen vanaf 2026 te verlagen naar ongeveer € 52.048.

Voor een vergelijk: als een dergelijk verhoging al in 2025 zou plaatsvinden, zou het forfait voor overige bezittingen in 2025 uitkomen op 7,66% (5,88% + 1,78%)! 

Let op! De verhoging van het forfait en de verlaging van het heffingsvrije vermogen zijn nog voornemens. In het voorjaar van 2025 besluit het kabinet hierover definitief. Er zou op dat moment misschien ook nog voor een andere dekking van het tekort kunnen worden gekozen.

Verhuurt u een of meerdere woningen en berekent u ook servicekosten aan uw verhuurder(s)? Beoordeel dan of u over deze servicekosten vanaf 2025 btw moet berekenen.

Servicekosten

Servicekosten bestaan bijvoorbeeld uit de kosten van schoonmaak, reparaties, afvalverwijdering en/of een alarmsysteem. Daarnaast berekent een verhuurder soms ook de levering van gas, water en elektriciteit door.

Wel of geen btw?

Verhuur van woningen is in principe vrijgesteld van btw. De vraag is of dit ook zo is voor de in rekening gebracht servicekosten of de doorberekende gas, water en elektriciteit.

Tot en met 2023

In het beleid van de staatssecretaris dat gold tot en met 2023 was opgenomen dat servicekosten die aan huurders van woningen in rekening worden gebracht meestal opgaan in de verhuur. Aangezien de verhuur van woningen in principe vrijgesteld is van btw, geldt dat dan ook voor de doorberekende servicekosten.

Let op! Alleen de servicekosten voor klein onderhoud die voor rekening en risico van de huurder komen (bijvoorbeeld onderhoud deurbel, brievenbus, deurkrukken en dergelijke) gaan niet in de verhuur op en zijn daarom btw-belast.

2024

Met ingang van 2024 is dit beleid veranderd, maar de staatssecretaris staat in 2024 nog toe dat u tot 1 januari 2025 het oude beleid toepast dat gold tot en met 2023. Berekent u in 2024 dus wel of geen btw op grond van het oude beleid, dan is dat toegestaan.

Vanaf 2025

Vanaf 2025 is dat niet meer toegestaan. Het is daarom zaak om nu te (laten) beoordelen of u vanaf 2025 op grond van het nieuwe beleid wel of geen btw moet berekenen over de servicekosten of de doorberekende gas, water en elektriciteit.

In het nieuwe beleid is opgenomen dat bij servicekosten sprake is van een afzonderlijke prestatie (en dus btw) als elke huurder afzonderlijk of de huurders gezamenlijk kunnen kiezen wie de dienst aan hen verricht en als deze dienst als een afzonderlijke post op de factuur is vermeld. Is dat het geval, dan kunt u vanaf 2024 en moet u vanaf 2025 btw berekenen over de servicekosten. In alle andere gevallen zijn deze vrijgesteld van btw.

Gas, water en elektriciteit

Met betrekking tot de levering van gas, water en elektriciteit is in het nieuwe beleid opgenomen dat in ieder geval sprake is van een afzonderlijke prestatie (en dus btw) als de huurder vrij zijn gebruik hiervan kan bepalen. Belangrijke aanwijzingen daarvoor zijn een individuele meter en de facturatie aan de hand van werkelijk gebruik. Kan de huurder vrij zijn gebruik bepalen, dan kunt u vanaf 2024 en moet u vanaf 2025 btw berekenen over de doorberekening van gas, water en elektriciteit.

Beoordeling

De beoordeling is niet eenvoudig. Neem daarom bij twijfel contact op met onze adviseurs.

Let op! Met betrekking tot de servicekosten in de zakelijke vastgoedbranche en bij commerciële verhuuractiviteiten van woningbouwcoöperaties (niet zijnde de verhuur van woningen) was in het beleid dat gold tot en met 2023 opgenomen dat meestal sprake is van afzonderlijke prestaties en daarom btw. Verhuurt u in deze branche, dan is het ook voor u verstandig om te (laten) beoordelen welke gevolgen het nieuwe beleid mogelijk voor de btw op uw servicekosten heeft. Uiteraard helpen onze adviseurs u ook graag bij deze beoordeling.

Tijdens de coronacrisis konden ondernemers bijzonder uitstel van betaling krijgen. Zo’n 400.000 ondernemers hebben hiervan gebruikgemaakt. De opgebouwde belastingschulden moesten per 1 oktober 2022 in maximaal 60 maandtermijnen worden afgelost. De Belastingdienst heeft een speciale handleiding gepubliceerd waarin staat welke mogelijkheden er zijn als er een achterstand bestaat in de aflossingsverplichting.

Omvang achterstand

Omdat het van belang is dat ondernemers weten welke achterstand er bestaat met betrekking tot de aflossingsverplichting, kunnen zij dit op de site van de Belastingdienst nagaan. Aan de hand van voorbeelden kunnen ondernemers eenvoudig berekenen wat de omvang van de achterstand is. Ook kunnen ze nagaan welke belastingschulden er nog bestaan die niet onder de betalingsregeling vallen.

Wat te doen bij achterstand?

Bij achterstand in de aflossingsverplichting ontvangen ondernemers eerst een brief. Als de achterstand binnen 14 dagen wordt ingelopen, wordt de betalingsregeling voortgezet. Gebeurt dit niet, dan wordt deze beëindigd en moet de gehele schuld in één keer worden afbetaald. Betreffende ondernemers kunnen hiertegen in beroep gaan. Wordt tijdens de beroepsprocedure de achterstand alsnog ingehaald, dan wordt de betalingsregeling voortgezet.

Mogelijkheden bij achterstand betalingsregeling

Bestaat er een achterstand in de betalingsregeling, dan zijn er nog mogelijkheden om hier een regeling voor te treffen. Zo is er onder voorwaarden een betaalpauze mogelijk of een verlenging van de regeling met maximaal twee jaar.

Mogelijkheden bij achterstand nieuwe verplichtingen

Is er een betalingsachterstand met betrekking tot nieuwe belastingschulden vanaf 1 oktober 2022, dan is soms een betalingsregeling mogelijk bij bijzondere omstandigheden. Om in de betalingsregeling vanwege corona te kunnen blijven, is namelijk vereist dat er geen achterstand mag bestaan voor nieuwe belastingschulden.

Let op! Ziekte van de ondernemer kan een bijzondere omstandigheid zijn. De hoge energieprijzen zijn dat bijvoorbeeld niet.

Mogelijkheden bij achterstand betalingsregeling én nieuwe verplichtingen

Is er een achterstand in de betalingsregeling, maar ook met betrekking tot nieuwe verplichtingen, onderzoek dan eerst of de nieuwe verplichtingen zijn in te lossen. Voor de betalingsregeling inzake corona zijn namelijk versoepelingen mogelijk, maar alleen als aan nieuwe verplichtingen wel worden voldaan. Alleen als de restschuld van de betalingsregeling inzake corona beperkt is, is het wellicht beter deze restschuld eerst af te lossen. Dan kan namelijk voor de nieuwe verplichtingen mogelijk een nieuwe betalingsregeling worden afgesproken.

Let op! Als er meerdere schuldeisers zijn of bovengenoemde versoepelingen zijn onvoldoende, dan wordt de ondernemer verwezen naar Geldfit Zakelijk, de KVK of de gemeente om de resterende mogelijkheden te bekijken.

Als u een nieuwe koopwoning ‘anders dan tijdelijk’ wilt gaan bewonen, is onder voorwaarden bij de aankoop van een woning 2% overdrachtsbelasting verschuldigd in plaats van 10,4%. Ook kan dan de vrijstelling van overdrachtsbelasting van toepassing zijn. Wat wordt verstaan onder ‘anders dan tijdelijk’ bewonen?

Verschil in uitspraak

Over dit onderwerp werd door de rechtbank Den Haag anders geoordeeld dan door de rechtbank Zeeland-West-Brabant.

Wanneer laag tarief of vrijstelling?

Het lage tarief van de overdrachtsbelasting of de vrijstelling is alleen van toepassing als de koper de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken. Ook moet dit voornemen voorafgaand aan de koop van een woning duidelijk, stellig en zonder voorbehoud schriftelijk worden vastgelegd.

Uitspraak rechtbank Den Haag

In een zaak die speelde voor de rechtbank in Den Haag had een echtpaar in juni 2021 een woning gekocht, die ze vanaf januari 2022 in eigendom verkregen. Daarnaast hadden ze in oktober 2021 een andere woning gekocht, die ze in februari 2022 in eigendom verkregen. De tweede woning hadden ze laten verbouwen, zodat het stel van januari 2022 tot augustus 2022 in de eerste woning zijn intrek nam.

Niet anders dan tijdelijk

De rechtbank Den Haag was van oordeel dat in bovengenoemde situatie de eerste woning slechts tijdelijk als hoofdverblijf heeft gediend en dat daarom dus het verhoogde tarief van de overdrachtsbelasting van toepassing is van thans 10,4%. Op het moment van leveren van de woning was de tweede woning namelijk al gekocht. Dat het stel aanvoerde dat men hierin langer dan zes maanden woonde, is volgens deze rechtbank niet relevant.

Uitspraak rechtbank Zeeland-West-Brabant

De rechtbank Zeeland-West-Brabant oordeelde in een soortgelijke situatie anders. In die situatie koopt een echtpaar in maart 2022 een perceel bouwgrond om er een woning op te laten bouwen. Het perceel wordt in mei 2022 opgeleverd. In november 2022 kopen ze een andere woning die ze meer dan een half jaar als hoofdverblijf gebruiken, omdat de nieuw te bouwen woning nog niet is opgeleverd. De rechtbank acht de vrijstelling inzake de overdrachtsbelasting van toepassing, omdat de woning minstens een half jaar als hoofdverblijf wordt gebruikt.

Evident misbruik?

Dat in deze situatie het lage tarief of de vrijstelling van toepassing is, blijkt volgens de rechtbank Zeeland-West-Brabant uit de wetsgeschiedenis. Hieruit valt namelijk af te leiden dat ‘anders dan tijdelijk’ betekent dat een woning minstens een half jaar als hoofdverblijf bewoond moet worden. Dit is alleen anders als er sprake is van een evidente misbruiksituatie. Nu dit niet aan de orde is, is de rechtbank van mening dat de vrijstelling van overdrachtsbelasting van toepassing is.

Tip! Teken in soortgelijke situaties bezwaar aan als de vrijstelling of het lage tarief van de overdrachtsbelasting niet wordt toegepast. Waarschijnlijk zal een hogere rechter op korte termijn over genoemde zaken oordelen, zodat het van belang is dat u uw rechten via bezwaar en/of beroep veilig stelt.