nieuws

Btw-ondernemerschap VvE

Voor het beheer en onderhoud van gemeenschappelijke delen van een onroerende zaak is een VvE geen btw-ondernemer. Hierdoor is de financiële bijdrage die de leden betalen aan de VvE ook niet belast met btw. Keerzijde daarvan is dat de VvE geen recht heeft op aftrek van btw op kosten die betrekking hebben op deze beheers- en onderhoudsactiviteiten. 

Voor ander activiteiten, zoals de exploitatie van laadpalen of de verhuur van ruimten, kan een VvE wel btw-ondernemer zijn. Daardoor kan een VvE wel recht hebben op aftrek van btw op kosten die betrekking hebben op deze btw-belaste activiteiten van de VvE.

Let op! Als de verhuur van ruimten is vrijgesteld van btw, kan de VvE de btw die daarop betrekking heeft ook niet in aftrek brengen. De onderstaande goedkeuring geldt niet voor deze niet-aftrekbare btw.

Goedkeuring

Omdat de VvE de btw op de beheers- en onderhoudskosten niet in aftrek kan brengen, vormt de btw een kostenpost. Dit kan tot cumulatie van btw leiden als de VvE leden-btw-ondernemers heeft die wel recht op btw-aftrek hebben. Daarom bestond vroeger al een bestendige gedragslijn die in 2011 als goedkeuring is opgenomen in het  Besluit Aftrek van omzetbelasting. Deze goedkeuring houdt in dat de leden-btw-ondernemers de door de VvE niet in aftrek gebrachte btw onder voorwaarden – naar rato- in aftrek mogen brengen. Op deze manier wordt de btw op de beheers- en onderhoudskosten doorgeschoven naar deze leden.

Het bedrag dat zij in aftrek mogen brengen, wordt berekend naar rato van de financiële bijdrage van de betreffende btw-ondernemer aan de vereniging.

Let op! Een ondernemer-lid dat de btw op de beheers- en onderhoudskosten in aftrek brengt op grond van deze goedkeuring, neemt voor de btw-heffing alle rechten en verplichtingen op zich alsof de btw aan hem in rekening is gebracht en alsof hij de beschikkingsmacht over het goed heeft verworven. Dit betekent dat de ondernemer eventueel ook rekening moet houden met de btw-herzieningsregels.

Verruiming goedkeuring in 2026

In de oorspronkelijke goedkeuring stond als voorwaarde dat de VvE niet mocht kwalificeren als btw-ondernemer. Omdat tegenwoordig steeds vaker voorkomt dat een VvE naast haar reguliere activiteiten, waarvoor zij geen btw-ondernemer is, ook btw-belaste activiteiten verricht, is deze voorwaarde verruimd. Nu geldt als voorwaarde voor de doorschuifmogelijkheid dat de VvE de betreffende goederen en diensten waarop de btw drukt, niet als ondernemer heeft aangeschaft. Hierdoor kan een VvE de btw op kosten voor haar reguliere activiteiten doorschuiven naar haar leden-btw-ondernemers, ondanks dat zij wel btw-ondernemer is voor eventuele andere activiteiten.

Herroeping

De Belastingdienst heeft zich uitgesproken over een casus waarin iemand alle aandelen in een bv schonk aan een ander. In de schenkingsakte was een mogelijkheid opgenomen om deze schenking te herroepen. De schenker maakte gebruik van dit herroepingsrecht waardoor de aandelen weer terugkeerden in zijn vermogen.

Afrekening in box 2

De Belastingdienst heeft aangegeven dat in deze situatie bij de ontvanger van de schenking een afrekening plaatsvindt in box 2. De Belastingdienst vindt namelijk dat in zo’n geval een (fictieve) vervreemding van de aandelen plaatsvindt.

De waarde waartegen de vervreemding plaatsvindt is de waarde in het economische verkeer op het moment van de herroeping. De verkrijgingsprijs van de aandelen voor de ontvanger van de schenking is de waarde in het economische verkeer op het moment van schenking.

In een voorbeeld

Stel dat de waarde in het economische verkeer van de aandelen op het moment van schenking € 1.500.000 is. Als de waarde in het economische verkeer van de aandelen op het moment van herroeping € 2.000.000 is, wordt bij de ontvanger van de schenking een vervreemdingsvoordeel in box 2 in aanmerking genomen van € 500.000. De ontvanger betaalt hierover tot 31% belasting!

Let op! In dit vereenvoudigde voorbeeld van de werkelijkheid is geen rekening gehouden met eventuele uitgekeerde dividenden en eventuele gevolgen van de herroeping hiervoor.

Compensatie?

De (fictieve) vervreemding van de aandelen bij een herroeping van de schenking, kan zuur uitpakken voor de ontvanger van de schenking. Die wordt immers geconfronteerd met een afrekening in box 2, zonder dat hij/zij daar enige invloed op heeft of zelf inkomsten van heeft ontvangen.

Bij het schenken van de aandelen zou in de schenkingsovereenkomst wellicht een verplichting tot compensatie van de ontvanger van de schenking opgenomen moeten worden. Dit in verband met de kennis dat de Belastingdienst een belastbaar feit in aanmerking zal willen nemen bij herroeping van een schenking van box 2 aandelen.

Let op! De schenker profiteert ook van de afrekening die bij de ontvanger van de schenker plaatsvindt in box 2. De verkrijgingsprijs van de aandelen wordt voor de schenker namelijk verhoogd. In het voorbeeld dus naar € 2.000.000.

Tegengeluid?

In de literatuur is overigens niet iedereen het eens met het standpunt van de Belastingdienst. Zo zijn er geluiden dat in deze situatie geen vervreemdingsvoordeel bij de ontvanger van de schenking in aanmerking zou moeten komen. Bij de schenker zou dan zijn oorspronkelijke verkrijgingsprijs van de aandelen weer moeten herleven. Er zijn echter ook geluiden die het standpunt van de Belastingdienst onderschrijven.

Let op! De Hoge Raad moet zich nog over een dergelijke situatie uitspreken. 

Aangifte en aanslagen inkomstenbelasting (IB)

Het was al mogelijk om in je berichtenbox aan te geven dat je de uitnodiging tot het doen van aangifte IB en je voorlopige en definitieve aanslag IB niet-winst alleen nog digitaal van de Belastingdienst ontvangt.

De digitale post komt in je berichtenbox op Mijn Overheid en/of in je berichtenbox app. Je kunt zo’n keuze weer herzien. Vanaf dat moment ontvang je de post van de Belastingdienst weer op papier.

Let op! Zet wel je e-mailnotificatie aan in Mijn Overheid zodat je een e-mail krijgt als er digitale post is.

Tip! De Belastingdienst heeft op de website een stappenplan voor het kiezen voor digitale post.

Zakelijk post

In Mijn Belastingdienst Zakelijk kun je nu ook doorgeven dat je zakelijke post alleen nog digitaal wilt ontvangen. Je ontvangt dan niet meteen alle zakelijke post digitaal. De Belastingdienst geeft aan dat de eerste brieven over de btw binnenkort digitaal beschikbaar zijn. Daarna komen de overige btw-brieven en tot slot de post over andere zakelijke belastingen digitaal beschikbaar.

ERE-certificaten

ERE-certificaten (Emissiereductie-eenheden) hebben CO2-besparing als doel. Als je een daarvoor geschikt laadpunt hebt (dat is een laadpunt met een gecertificeerde MID-meter), kun je een vergoeding krijgen voor thuis geladen kWh’s. De hoogte van deze vergoeding is afhankelijk van het aantal geladen kWh’s en de marktwaarde van de certificaten.

Let op! Om voor vergoeding in aanmerking te komen, moet je voldoen aan verschillende voorwaarden. Op de website van de Nederlandse Emissieautoriteit (NEa) is hierover meer informatie te vinden. Hier vind je ook een lijst met erkende inboekdienstverleners.

Elektrische auto van de zaak

Ook als een werknemer een elektrische auto van de zaak thuis laadt, kan de werknemer in aanmerking komen voor een vergoeding voor de ERE-certificaten. De werknemer vraagt deze zelf aan. De Belastingdienst heeft bevestigd dat deze vergoeding geen loon vormt en dus onbelast is.

Let op! Dit geldt ook voor de dga met een auto van de zaak.

Wel van invloed op werkelijke laadkosten

Vergoed je aan de werknemer de werkelijke laadkosten van de auto van de zaak, dan is dat ook onbelast. Dit zijn namelijk intermediaire kosten. Houd er wel rekening mee dat door de vergoeding voor de ERE-certificaten de werkelijke laadkosten omlaaggaan. Je kunt daarom minder onbelast aan de werknemer vergoeden als de werknemer een vergoeding voor ERE-certificaten ontvangt.

Let op! Dit geldt alleen als je de werkelijke laadkosten vergoed. Heb je met je werknemer afspraken gemaakt over doorlevering van de energie onder zakelijke marktconforme voorwaarden? Dan heeft de vergoeding voor de ERE-certificaten geen invloed op de onbelaste vergoeding. Bij zakelijke marktconforme voorwaarden is namelijk de prijs op de energiemarkt op het moment van het maken van de afspraken bepalend. Neem voor meer informatie hierover contact op met onze adviseurs.

2 of 8% overdrachtsbelasting

Op de levering van een woning is in 2026 in principe 8% overdrachtsbelasting verschuldigd. Gebruik je de woning na aankoop anders dan tijdelijk als hoofdverblijf, dan geldt een tarief van 2%.

Let op! Voor starters geldt, onder voorwaarden, eventueel nog een startersvrijstelling.

Onvoorziene omstandigheden

Het kan zijn dat een koper een woning niet anders dan tijdelijk als hoofdverblijf kan gaan gebruiken door onvoorziene omstandigheden. In zo’n geval wordt de woning dan geacht toch anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruikt te zijn en kan het 2% tarief van toepassing blijven.

Doorverkoop na iets meer dan een maand

Er moet dan wel echt sprake zijn van onvoorziene omstandigheden. Een koper die een appartement kocht en niet bewoonde, vond dat in zijn geval sprake was van onvoorziene omstandigheden.

De dag na de levering van de woning kwam hij enige tijd vast te zitten in de lift. Door verslechtering van zijn gezondheid, kon hij moeilijk gebruikmaken van de trap. En vanwege zijn claustrofobie durfde hij na het liftincident, niet meer in de lift. Hij verkocht het appartement daarom binnen iets meer dan een maand weer door, zonder er zelf gewoond te hebben.

Claustrofobie geen bijzondere omstandigheid

De rechter vond dat er geen sprake was van onvoorziene omstandigheden. De lift was op het moment van aankoop van het appartement al aanwezig. Bovendien was niet aannemelijk dat sprake was van structurele gebreken of onveilige situaties met de lift. Het vast komen te zitten in de lift, was naar het oordeel van de rechter geen onvoorziene omstandigheid, ook niet in het licht van de claustrofobie.

Gevolg was dat over de levering van de woning 10,4% (het toenmalige tarief) overdrachtsbelasting verschuldigd was in plaats van 2%.

Verdeling inkomen en aftrek

Inkomens- en aftrekposten die je onderling mag verdelen zijn:

• het saldo van het eigenwoningforfait en aftrekposten van de eigen woning (bijvoorbeeld de hypotheekrente),
• de aftrek vanwege geen of een kleine eigenwoningschuld,
• het inkomen in box 2 (aanmerkelijk belang) en ingehouden dividendbelasting,
• het inkomen in box 3,
• de persoonsgebonden aftrekposten, dat zijn:
• de betaalde partneralimentatie en andere onderhoudsverplichtingen,
• de aftrek ziektekosten,
• de uitgaven voor tijdelijk verblijf thuis van ernstig gehandicapte kinderen, broers of zussen, en
• de aftrekbare giften
• het restant persoonsgebonden aftrek over vorige jaren.

Let op! In je aangifte kun je voor de verdeling kiezen die voor jullie het gunstigst is.

Tot wanneer wijzigen verdeling?

De wijziging van de verdeling tussen partners kan nog plaatsvinden zolang de aanslagen van de belastingplichtige en zijn partner nog niet onherroepelijk vaststaan. Als je geen bezwaar maakt tegen de definitieve aanslag, staat deze zes weken na de dagtekening onherroepelijk vast. De aanslag staat nog niet onherroepelijk vast, als je tijdig bezwaar of beroep hebt ingesteld en dit nog loopt of er nog geen zes weken verstreken zijn na de uitspraak op bezwaar/beroep.

Let op! Procedeer je door tot aan de Hoge Raad, dan staat je definitieve aanslag na de uitspraak van de Hoge Raad meteen onherroepelijk vast. In dit geval geldt een uitzondering en kunt je daarna nog binnen zes weken verzoeken om wijziging van de verdeling.

Ook wijziging verdeling bij navordering

In geval van een navorderingsaanslag vond de Belastingdienst tot voor kort dat wijziging van de verdeling alleen betrekking kon hebben op inkomen en/of aftrekposten die waren nagevorderd. Alle andere onderdelen uit de al onherroepelijk vaststaande definitieve aanslagen IB konden volgens de Belastingdienst niet opnieuw worden verdeeld. De Hoge Raad was het hier niet mee eens en oordeelde dat de wijziging van de verdeling niet beperkt is tot de inkomensbestanddelen waarop de navordering betrekking heeft.

Geen wijziging verdeling vanwege toeslagen of bij verrekenbare verliezen

In twee andere uitspraken is beslist dat de beperking van de verdeling tot het moment van onherroepelijk vaststaan van de definitieve aanslagen, niet anders wordt vanwege gemiste toeslagen of verliesverrekening. 

Het ging hierbij in een zaak voor rechtbank Gelderland om toeslagen waarop geen recht bestond, omdat te veel vermogen was toegerekend aan een partner. Daardoor werd de vermogensgrens voor de toeslagen overschreden. Dat dit voor de belastingplichtige pas duidelijk werd na vaststelling van het bedrag aan toeslagen, maakte niet dat alsnog verzocht kon worden om een andere verdeling.

In de andere zaak besliste de Hoge Raad dat het verloren gaan van heffingskortingen nadat achterwaartse verliesverrekening was toegepast, eveneens geen reden was de termijn waarbinnen opnieuw verdeeld kan worden te verlengen.

Uitzondering na uitspraak massaalbezwaarprocedure kerstarrest

De Hoge Raad heeft ook geoordeeld dat je nog opnieuw kunt verdelen na de collectieve uitspraak in de massaalbezwaarprocedure van het kerstarrest.

De Hoge Raad oordeelde in 2021 in het kerstarrest dat de forfaitaire box 3-heffing vanaf 2017 in strijd is met het Europees recht. De Hoge Raad bood in die casus rechtsherstel door aan te sluiten bij het werkelijke rendement. Alle bezwaarschriften die meeliepen in de massaalbezwaarprocedure werden vervolgens in een collectieve uitspraak op bezwaar op 4 februari 2022 gegrond verklaard. Hierdoor kwamen die aanslagen allemaal onherroepelijk vast te staan. De Belastingdienst stuurde echter pas ná 4 februari 2022 de nieuwe berekeningen van het box 3-inkomen op basis van het rechtsherstel. 

De Hoge Raad oordeelde dat in zo’n situatie nog wel gekozen kan worden voor een andere verdeling van het box 3-inkomen als dat verzoek gedaan wordt binnen zes weken na de beschikking van de Belastingdienst met de nieuwe berekeningen.

Met welke belastingen je te maken krijgt bij de aankoop van een vakantiewoning, is afhankelijk van je (persoonlijke) omstandigheden en de wijze van gebruik van de vakantiewoning. Deze advieswijzer bevat algemene informatie en kan niet zonder meer uitsluitsel geven over jouw specifieke situatie.

Let op! Houd bij de aanschaf van een vakantiewoning rekening met het feit dat de heffing in box 3 over je vermogen, waaronder een vakantiewoning, is veranderd en in de toekomst (hoogstwaarschijnlijk vanaf 2028) weer verandert. Gezien deze (toekomstige) wijzigingen in box 3 en de verhoging van het btw-tarief op de verhuur van de vakantiewoning van 9 naar 21% vanaf 2026, is het van belang dat je je extra goed laat informeren.

Omzetbelasting

Omzetbelasting bij aankoop

Koop je een nieuwe – nog niet eerder gebruikte – vakantiewoning, dan zal hierover 21% omzetbelasting (btw) berekend worden. Koop je een vakantiewoning die al meer dan twee jaar geleden voor het eerst in gebruik is genomen, dan zal hierover geen btw berekend worden. Op verzoek van zowel koper als verkoper kan in een dergelijk geval toch btw berekend worden als je de vakantiewoning voor 90% of meer gaat gebruiken voor met btw belaste activiteiten. De keuze om toch btw te berekenen, kun je vastleggen in de notariële akte van levering.

Let op! De hiervoor beschreven gevolgen voor de btw gelden als de vakantiewoning als ‘onroerend’ wordt aangemerkt. De vakantiewoning is onroerend als deze duurzaam met de grond verenigd is of in ieder geval naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. In sommige situaties zal een vakantiewoning roerend zijn en kunnen andere gevolgen voor de btw gelden.

De btw die bij de aankoop berekend wordt, kun je in sommige gevallen terugvragen bij de Belastingdienst. Dit is afhankelijk van de wijze van gebruik van de vakantiewoning: koop je de vakantiewoning alleen voor eigen gebruik of verhuur je deze ook (gedeeltelijk)?

Eigen gebruik vakantiewoning

Als je de vakantiewoning alleen zelf gebruikt en niet verhuurt aan anderen, kun je de btw die bij de aankoop berekend is niet terugvragen bij de Belastingdienst.

Verhuur vakantiewoning

Verhuur je de vakantiewoning aan anderen, dan kun je mogelijk de btw die bij de aankoop berekend is wel (gedeeltelijk) terugvragen bij de Belastingdienst. De verhuur van de vakantiewoning moet dan zodanig zijn dat sprake is van exploitatie van een vermogensbestanddeel om er duurzaam opbrengsten uit te verkrijgen. De vraag is wanneer hiervan sprake is. Die vraag is niet in alle gevallen eenvoudig te beantwoorden en afhankelijk van de feiten en omstandigheden.

Van belang daarbij is met name of de verhuur van de vakantiewoning erop gericht is om duurzaam opbrengst hieruit te krijgen. Daarvan zal bij een incidentele verhuur van de vakantiewoning geen sprake zijn. Vraag daarbij is uiteraard wanneer de verhuur incidenteel is. Daar zijn helaas geen harde cijfers voor beschikbaar.

Let op! Twijfel je of je wel of niet btw-ondernemer bent voor de verhuur van je vakantiewoning? Je kunt door middel van een verzoek tot vooroverleg de Belastingdienst vragen een standpunt hierover in te nemen. Verschil je van mening, dan kun je de zaak altijd voorleggen aan de belastingrechter door in beroep te gaan tegen de beslissing van de Belastingdienst over al dan niet in rekening gebrachte btw.

Of je de btw geheel dan wel gedeeltelijk terug kunt vragen, is afhankelijk van je eigen gebruik van de vakantiewoning. Gebruik je de vakantiewoning zelf niet, maar wordt deze alleen verhuurd, dan kun je de volledige btw over de aankoop terugvragen. Gebruik je de vakantiewoning ook voor eigen gebruik, dan kun je slechts het deel dat betrekking heeft op de verhuur terugvragen.

Voorbeeld
Je koopt in 2026 een vakantiewoning voor € 121.000 (inclusief btw). De vakantiewoning wordt in 2026 voor 70% verhuurd en voor 30% door jezelf gebruikt. Van de btw bij aankoop (€ 21.000) kun je dan in 2026 € 14.700 (70%) terugvragen bij de Belastingdienst.

Let op! Om btw te kunnen terugvragen, dien je je als ondernemer voor de omzetbelasting aan te melden bij de Belastingdienst. Inschrijven als ondernemer bij het handelsregister van de Kamer van Koophandel is niet nodig.

Als de Belastingdienst van mening is dat je voor de verhuur van de vakantiewoning ondernemer bent voor de btw en je dus btw kunt terugvragen, dien je in 2026 21% btw over de huur te berekenen en af te dragen aan de Belastingdienst. Dit lijkt financieel nadelig, maar hier staat tegenover dat je de btw bij aankoop, en ook de btw met betrekking tot de bij je in rekening gebrachte kosten voor de vakantiewoning, in aftrek kunt brengen (na toepassing van een correctie voor het eigen gebruik van de vakantiewoning).

Vervolg voorbeeld
In 2026 ontvang je € 6.050 (inclusief 21% btw) uit de verhuur van de vakantiewoning. Je betaalt € 1.210 (inclusief 21% btw) aan kosten voor de vakantiewoning. In 2026 draag je € 1.050  btw af. Van de € 210 btw over de kosten die je hebt gemaakt, kun je 70% (€ 147) terugvragen, omdat de woning voor 70% wordt verhuurd. Per saldo bedraagt jouw teruggaaf in 2026 € 13.797  (€ 14.700 btw + € 147 btw – € 1.050  btw).

KOR

Moet je in een jaar per saldo btw betalen, dan kun je mogelijk gebruikmaken van de kleineondernemersregeling (de KOR).

De KOR betekent dat je tot een omzet van € 20.000 kunt kiezen om geen btw in rekening te brengen. In dat geval kun je ook geen btw terugvragen.

Als je de KOR wil toepassen, dien je dit uiterlijk vier weken voor de ingangsdatum van het aangiftetijdvak waarin je de KOR wil laten ingaan te melden bij de Belastingdienst.

Let op! Als je in een jaar tussentijds de omzetgrens van € 20.000 per jaar bereikt, geldt de KOR vanaf dat moment niet meer. Je moet je dan afmelden voor de KOR. Afmelden kan overigens ook vrijwillig zonder dat de omzetgrens van € 20.000 per jaar wordt overschreden. Is jouw deelname aan de KOR beëindigd en wil je opnieuw deelnemen, houd dan rekening met een periode waarin je niet kunt deelnemen aan de KOR. Dit is de rest van het kalenderjaar waarin je je hebt afgemeld én het kalenderjaar daarop.

Let op! Je moet wellicht een deel van de afgetrokken btw op de vakantiewoning terugbetalen als je er in 2026 voor kiest om deel te nemen aan de KOR. Dit is het geval als er na het jaar van aankoop van de vakantiewoning minder dan negen jaar zijn verstreken. Neem dit mee bij jouw keuze of neem hierover contact met ons op.

Wanneer je een jaaromzet van maximaal € 2.200 hebt, dan kun je de KOR voor de btw toepassen zonder dit te melden bij de Belastingdienst. Heb je je echter al eerder aangemeld als btw-ondernemer bij de Belastingdienst, dan kun je niet gebruikmaken van deze regel. Je moet je dan alsnog aanmelden voor de KOR bij de Belastingdienst als je de KOR wilt toepassen.

Ontvangen of terugbetalen aankoop-btw bij gewijzigd gebruik of verkoop

Als het eigen gebruik van de vakantiewoning wijzigt, wordt de btw die je in aftrek hebt gebracht herzien. Wordt het eigen gebruik groter, dan zul je mogelijk btw terug moeten betalen. Daalt het eigen gebruik, dan krijg je mogelijk (extra) btw terug. Deze herziening moet je gedurende de negen jaar volgend op het jaar van ingebruikneming jaarlijks uitvoeren. De herziening vindt plaats op 1/10 deel van de aankoop-btw. Herziening blijft achterwege als deze minder dan 10% bedraagt van de aan het jaar toe te rekenen reeds in aftrek gebrachte btw.

Voorbeeld
In 2027 wordt de vakantiewoning voor 60% verhuurd en voor 40% door jezelf gebruikt. Je moet een herziening toepassen op 1/10 van € 21.000 = € 2.100. Van deze € 2.100 heb je 70% (= € 1.470) terugontvangen. In 2027 heb je echter maar recht op 60% (= € 1.260). Het verschil bedraagt € 210. Dit is hoger dan 10% van de aan 2027 toe te rekenen al in aftrek gebrachte btw (10% van € 1.470 = € 147). De herziening blijft daarom niet achterwege en je moet in 2027 € 210 aan btw terugbetalen.

Let op! Als je de aankoop-btw hebt teruggevraagd, wordt jouw vakantiewoning in het jaar van aankoop en de negen jaren daaropvolgend voor de btw dus gevolgd. Herziening van btw vindt niet alleen plaats bij wijziging in het gebruik zoals in het voorbeeld hiervoor, maar ook als je bijvoorbeeld de woning alleen nog maar zelf gebruikt (en dus niet meer verhuurt) of als je de woning verkoopt zonder btw. In de laatste twee gevallen zul je de volledige btw over de nog resterende jaren in één keer moeten terugbetalen.

Voorbeeld
Op 1 januari 2028 verkoop je de vakantiewoning aan een particulier, die deze gaat gebruiken voor eigen gebruik. Volgens de wettelijke regels kun je geen btw berekenen over deze verkoop. Heb je de vakantiewoning in 2022 gekocht, dan moet je de in 2022 in aftrek gebrachte btw over de nog resterende periode herzien. Op 1 januari 2028 zijn vijf van de negen herzieningsjaren verlopen. Dit betekent dat je nog voor vier jaren 1/10 van € 14.700 moet terugbetalen aan de Belastingdienst, tezamen € 5.880 (= viermaal € 1.470).

Tip! Verkoop je de vakantiewoning uit het voorbeeld na 31 december 2031, dan heeft dit geen gevolgen meer voor de in 2022 in aftrek gebrachte btw bij aankoop.

Daarnaast zijn er nog andere mogelijkheden waardoor je de btw die je bij aankoop hebt teruggekregen niet hoeft terug te betalen. Gaat de koper de woning bijvoorbeeld voor meer dan 90% voor met btw belaste activiteiten gebruiken, dan kun je mogelijk op verzoek de vakantiewoning toch met btw verkopen. Het voordeel hiervan is dat je dan niet de aankoop-btw hoeft te herzien. Ook bij verkoop binnen twee jaar na de eerste ingebruikname van de vakantiewoning wordt de verkoop met btw belast en treedt hetzelfde effect op. Zet de koper van jouw vakantiewoning jouw activiteiten van verhuur ongewijzigd voort, dan is het misschien zelfs mogelijk om de woning zonder btw te verkopen en hetzelfde effect te bereiken. Hiervoor moet de verkoop van de woning kunnen worden aangemerkt als overdracht van een algemeenheid van goederen.

Tip!  De verkoop van je vakantiewoning kan diverse btw-gevolgen hebben. Laat je daarom, voordat tot verkoop wordt overgegaan, altijd eerst adviseren.

Ontvangen of terugbetalen btw diensten bij gewijzigd gebruik of verkoop

Vanaf 2026 geldt ook een btw-herzieningsregeling voor diensten aan onroerende zaken van minimaal € 30.000 (exclusief btw). Herziening kan bij gewijzigd gebruik of verkoop aan de orde zijn in het jaar van ingebruikname van de dienst en in de vier daaropvolgende jaren.

De btw-herzieningsregeling geldt alleen voor diensten die de vakantiewoning meerjarig dienen (investeringsdiensten). Denk hierbij aan het vernieuwen, vergroten, herstellen of vervangen en onderhouden van de vakantiewoning, maar ook aan met een verbouwing samenhangende sloopwerkzaamheden.

Ook materialen, installaties, machines en werktuigen die opgaan in dienst en na installatie of montage hun zelfstandigheid verliezen, worden gezien als onderdeel van de investeringsdienst.

Alleen investeringsdiensten van minimaal € 30.000 (excl. btw) worden geraakt door de btw-herzieningsregeling voor diensten. De grens van € 30.000 geldt per dienst. Als bijvoorbeeld een schilder voor € 25.000 (excl. btw) de buitenkozijnen en deuren van de vakantiewoning schildert en een elektricien voor € 10.000 (excl. btw) werkzaamheden aan de binnenkant van de vakantiewoning verricht, is de btw-herzieningsregeling niet van toepassing. Beide diensten blijven immers onder de € 30.000.

Box 3-heffing nu

De vakantiewoning zal over het algemeen onderdeel zijn van jouw vermogen in box 3. 

Let op!  Als de exploitatie van je vakantiewoning dusdanige vormen aanneemt dat deze het normale actieve vermogensbeheer te buiten gaat, wordt de vakantiewoning niet belast in box 3, maar worden de inkomsten belast in box 1. Neem voor de beoordeling van jouw situatie contact op met onze adviseurs.

Hoeveel belasting je over jouw vakantiewoning in box 3 in 2026verschuldigd bent, is afhankelijk van de samenstelling van je totale vermogen. Bovendien is dit afhankelijk van de vraag of je werkelijke rendement lager is dan het berekende wettelijke rendement. In dat geval kun je namelijk een beroep doen op de tegenbewijsregeling box 3. Heel kort samengevat:

• Onder het huidige wettelijke systeem vormt de vakantiewoning een ‘overige bezitting’. Het wettelijke rendement over deze vakantiewoning bedraagt in 2026 6,00  % van de WOZ-waarde. Voor schulden geldt hierbij een negatief wettelijk rendement van voorlopig 2,70 % van de schulden. Het definitieve wettelijke percentage hiervoor wordt begin 2027 vastgesteld. Je betaalt in 2026 een tarief van 36% over het totale berekende wettelijke rendement van jouw gehele vermogen, waarbij je nog rekening kunt houden met een heffingsvrij vermogen van in 2026 € 59.357 per belastingplichtige.
• Is je werkelijke rendement op je gehele vermogen lager dan het totale berekende wettelijke rendement? Dan kun je een beroep doen op de tegenbewijsregeling box 3. In dat geval betaal je in 2026 een tarief van 36% over je werkelijke rendement. Houd er rekening mee dat wat jij waarschijnlijk verstaat onder  werkelijke rendement iets anders is dan waar de tegenbewijsregeling box 3 van uitgaat. Zo omvat bijvoorbeeld het werkelijke rendement over jouw vakantiewoning niet alleen de ontvangen huur, maar ook de waardeverandering van de vakantiewoning. Kosten mag je daarop voor de berekening van het werkelijke rendement bovendien niet in aftrek brengen, met uitzondering van betaalde rente op schulden. Voor de berekening van het werkelijke rendement hoefde in 2025 nog geen rekening gehouden te worden met een voordeel vanwege eigen gebruik van de vakantiewoning. Vanaf 2026 is dat anders: als werkelijk rendement van eigen gebruik van de vakantiewoning moet de economische huurwaarde worden aangehouden.

Let op! De berekening van de box 3-gevolgen van een vakantiewoning is mede afhankelijk van de samenstelling van je andere vermogen. Ook de berekening van het werkelijke rendement voor de tegenbewijsregeling box 3 is hiervan afhankelijk en bovendien complex. Hoe het een en ander uitpakt, is voor elke belastingplichtige en elke situatie weer anders. Neem voor een advies over jouw situatie daarom contact op met onze adviseurs.

Box 3-heffing vanaf hoogstwaarschijnlijk 2028

Het plan is om vanaf hoogstwaarschijnlijk 2028 een box 3-heffing in te voeren op basis van werkelijk rendement. De Tweede Kamer nam het wetsvoorstel op 12 februari 2026 aan. Er zijn echter nog wijzigingen voorzien. Die zijn opgenomen in een op Prinsjesdag 2026 aan de Tweede Kamer aangeboden novelle op het wetsvoorstel. De Eerste Kamer heeft de stemming over het wetsvoorstel Wet Werkelijk rendement box 3 uitgesteld tot na de behandeling van de novelle in de Eerste Kamer. De verwachting is dat de behandeling van die novelle in de Eerste Kamer in januari 2027 pas kan starten.

Het werkelijke rendement in het wetsvoorstel wordt anders berekend dan onder de tegenbewijsregeling box 3. Zo is vanaf 2028 waarschijnlijk wel plek voor aftrek van kosten. Voor de vakantiewoning betekent het wetsvoorstel waarschijnlijk grofweg het volgende:

1. Wordt de vakantiewoning voor minimaal 328 dagen (in een schrikkeljaar 329 dagen) per kalenderjaar verhuurd? Dan bedraagt het werkelijke rendement de huurinkomsten, verminderd met de jaarlijkse onderhoudskosten en andere periodieke kosten.
2. Wordt de vakantiewoning het hele kalenderjaar niet verhuurd? Dan bedraagt het werkelijke rendement een vastgoedbijtelling van 3,35% over de WOZ-waarde, verminderd met de jaarlijkse onderhoudskosten en andere periodieke kosten.
3. Wordt de vakantiewoning voor minder dan 328 dagen (in een schrikkeljaar 329 dagen) per kalenderjaar verhuurd? Dan bedraagt het werkelijke rendement het hoogste bedrag van de berekening onder punt 1 of 2.

Bij verkoop van de vakantiewoning wordt de vermogenswinst ook tot het werkelijke rendement gerekend.

Let op! Het wetsvoorstel is dus nog niet definitief.

Overdrachtsbelasting

Bij verkoop van een onroerende zaak is overdrachtsbelasting verschuldigd. Koop je een nieuwe, nog niet eerder gebruikte vakantiewoning, dan zal hierover 21% omzetbelasting (btw) berekend worden en geldt een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Dat is mogelijk ook het geval als de woning binnen twee jaar na ingebruikname wordt verkocht. In alle overige gevallen is in 2026  8% overdrachtsbelasting verschuldigd. Dit tarief bedraagt vanaf 2027 7%.

Tip! Koop je een vakantiewoning inclusief inventaris, dan wordt over het aandeel van de inventaris in de koopsom geen overdrachtsbelasting berekend.

Let op! Het tarief van 2% overdrachtsbelasting geldt alleen voor de woning waarin je zélf voor langere tijd gaat wonen en dus niet voor een tweede woning.

Vrijstelling voor jongeren reguliere woning

Voor jongeren tussen 18 en 35 jaar die zélf voor langere tijd in een woning gaan wonen, geldt in 2026 – onder voorwaarden – een vrijstelling voor woningen met een waarde t/m €  555.000. Maar ook dan moet de woning als hoofdverblijf gaan dienen. De vrijstelling geldt dus niet voor een vakantiewoning.

Onroerendezaakbelasting (ozb)

Voor de heffing van de onroerendezaakbelasting (ozb) is bij vakantiewoningen de vraag van belang of ze ook als woning kunnen worden aangemerkt. De rechter heeft beslist dat niet van belang is of een vakantiewoning al dan niet permanent bewoond mag worden en als dit niet is toegestaan, of dit bewonen al dan niet gedoogd wordt. Wel van belang is of de woning beschikt over eigen voorzieningen, zoals een badkamer, sanitair en kookgelegenheid. Zo ja, dan is de woning bestemd om daarin te verblijven, te slapen en de overige woonfaciliteiten en voorzieningen te gebruiken. De vakantiewoning is dan naar aard en inrichting bestemd en geschikt om enigszins duurzaam als bewoning te dienen en wordt dan ook als woning aangemerkt.

Kan een vakantiewoning als woning worden aangemerkt, dan betekent dit dat voor de ozb alleen een aanslag eigenarenheffing kan worden opgelegd. Een aanslag gebruikersheffing kan de gemeente niet opleggen. Bovendien geldt voor woningen meestal een lager ozb-tarief dan voor niet-woningen. Bij een vakantiewoning die aan bovengenoemde eisen voldoet, krijg je dus slechts één heffing opgelegd en is op deze heffing veelal een lager tarief van toepassing.

Verbod op permanente bewoning

Is permanente bewoning verboden, dan drukt dit wel de WOZ-waarde, zo besliste de rechter in het verleden. Ga dus na of een eventueel verbod op permanente bewoning in de WOZ-waarde is meegenomen.

Forensenbelasting

Een gemeente heeft de mogelijkheid forensenbelasting te heffen. Dit kan als je in een andere plaats dan je woonplaats een woning voor minstens 90 dagen per jaar ter beschikking hebt. Het is niet van belang of je ook daadwerkelijk 90 dagen of meer in de woning verblijft. Verblijfje permanent in je vakantiewoning, dan is forensenbelasting niet van toepassing.

Dagen dat je de woning verhuurt dan wel de woning gebruikt om de woning beschikbaar te maken of te houden voor verhuur, tellen dus niet mee. Bij het beschikbaar maken of houden voor verhuur kunje bijvoorbeeld denken aan het plegen van onderhoud, zoals het verven van het houtwerk. Verhuurje de woning voor een bepaalde periode via een derde, maar kunjezelf gebruikmaken van de woning als deze in de betreffende periode niet verhuurd wordt, dan tellen deze dagen wel mee. De woning staat je dan immers ter beschikking.

Tot slot

Met betrekking tot de aankoop en het gebruik van een vakantiewoning kun je met verschillende belastingen te maken krijgen. In deze advieswijzer hebben wij geprobeerd een algemeen beeld te schetsen. Neem voor de fiscale gevolgen in jouw specifieke situatie contact op met een van onze adviseurs.

Disclaimer
Hoewel bij de samenstelling van deze advieswijzer de uiterste zorg is nagestreefd, wordt geen aansprakelijkheid aanvaard voor onvolledigheden of onjuistheden. Vanwege het brede en algemene karakter van de advieswijzer, is deze niet bedoeld om alle informatie te verschaffen die noodzakelijk is voor het nemen van financiële beslissingen.

Zelfstandige doktersassistente

Aan de Belastingdienst is gevraagd of in de volgende situatie de medische btw-vrijstelling geldt. Een doktersassistente werkt als zelfstandige in een zorgcentrum en als waarnemend doktersassistente bij verschillende huisartsenpraktijken.

De doktersassistente heeft een MBO-4-opleiding tot doktersassistente afgerond en volgt elke jaar relevante bij- en nascholing. Zij is niet BIG-geregistreerd maar heeft wel al meer dan 10 jaar kennis en ervaring opgedaan in het beroep.

Zij verricht diverse medische handelingen tijdens de werkzaamheden: bloedafname, vingerprikken, urineonderzoek, vaccineren, toedienen van injecties, verwijderen van hechtingen, wrattenbehandeling, oren uitspuiten, zwachtelen, baarmoederhalsonderzoek, behandelen van (brand)wonden, triage, lichamelijk onderzoek en het maken van hartfilmpjes (ECG’s).

Medische btw-vrijstelling

In principe kan de medische btw-vrijstelling alleen van toepassing zijn op diensten met een therapeutisch doel die een BIG-geregistreerde beoefenaar van een medisch of paramedisch beroep uitvoert.

Maar ook een niet BIG-geregistreerde kan deze btw-vrijstelling toepassen op diensten met een therapeutisch doel als hij/zij aantoont dat hij beroepskwalificaties heeft die zorgen voor een gelijkwaardig kwaliteitsniveau als een BIG-geregistreerde. Dit kan aangetoond worden met een afgeronde gezondheidskundige beroepsopleiding gecombineerd met relevante kennis en ervaring.
Doktersassistente vergelijkbaar met verpleegkundige

In de hiervoor beschreven casus vindt de Belastingdienst dat de doktersassistente de medische btw-vrijstelling kan toepassen. Dit is het geval omdat:

• de diensten van de doktersassistente een therapeutisch doel hebben, en
• kwalitatief soortgelijk zijn aan de gezondheidskundige diensten van een verpleegkundige die wel BIG-geregistreerd is.

Let op!Ben jij zelfstandig doktersassistente met vergelijkbare werkzaamheden en opleiding en ervaring? Dan is de medische btw-vrijstelling ook bij jou waarschijnlijk van toepassing. Overleg hierover met onze adviseurs.

In de tekst hierna wordt ingegaan op de situatie waarin een inwoner van Duitsland werkt voor een Nederlandse werkgever. De situatie waarin een inwoner van Nederland werkt voor een Duitse werkgever werkt echter hetzelfde.

Let op! Voor overheidswerknemers gelden andere regels.

Belastingverdrag

Het belastingverdrag tussen Nederland en Duitsland bevat afspraken over in welk land welk inkomen belast mag worden. Zo mag Nederland belasting heffen over het loon als een inwoner van Duitsland in Nederland werkt voor een in Nederland gevestigde werkgever.

Werken in woonland

Werkt de inwoner van Duitsland voor de in Nederland gevestigde werkgever in Duitsland? Dan mag Duitsland belasting heffen over het met dat werk corresponderende loon.

Thuiswerkregeling

Om bij thuiswerken niet meteen het heffingsrecht te verleggen naar het woonland, is per 1 januari 2026 de zogenaamde thuiswerkregeling ingevoerd. Een inwoner van Duitsland die voor een Nederlandse werkgever werkt kan hierdoor in een kalenderjaar maximaal 34 dagen buiten Nederland werken, zonder dat het heffingsrecht verplaatst naar buiten Nederland.

Let op! Werkt de Duitse werknemer in een kalenderjaar meer dan 34 dagen buiten Nederland, dan verplaatst het heffingsrecht ook voor de eerste 34 dagen!

Let op! Hoewel het de thuiswerkregeling heet, gaat het niet alleen om de dagen die thuisgewerkt worden. Alle dagen die door de Duitse werknemer in loondienst gewerkt worden buiten Nederland tellen mee voor de 34 dagen drempel.

Meer werkgevers

De Belastingdienst heeft bevestigd dat de 34 dagen-drempel per werknemer geldt. Als een Duitse werknemer dus bij meerdere Nederlandse werkgevers werkt, mag hij voor al die werkgevers totaal niet meer dan 34 dagen buiten Nederland werken.

Werkgever in woonland telt niet mee

Hoe zit het als een inwoner van Duitsland voor een Nederlandse werkgever minder dan 34 dagen in Duitsland werkt, maar ook voor een Duitse werkgever uitsluitend in Duitsland werkt? De Belastingdienst heeft bevestigd dat de dagen die deze inwoner alleen voor de Duitse werkgever werkt, niet meetellen voor de 34 dagen-drempel.

Incidentele werkzaamheden op locatie

Bij de 34 dagen-drempel gaat het niet alleen om de in Duitsland thuis gewerkte dagen. Als een inwoner van Duitsland voor zijn Nederlandse werkgever incidenteel op locatie in Duitsland werkt, tellen deze dagen ook mee, volgens de Belastingdienst.

Let op! De Belastingdienst heeft ook nog vragen beantwoord over een inwoner van Duitsland die zowel voor een in Nederland gevestigde private werkgever werkt als voor een Nederlandse overheidswerkgever. Is zo’n situatie op jou van toepassing, neem dan voor meer informatie contact op met onze adviseurs.

Verband met dienstbetrekking

Als een werknemer iets krijgt op grond van zijn dienstbetrekking, vormt dit loon waarover loonbelasting verschuldigd is. Niet alles wat een werknemer van of namens de werkgever krijgt, is echter loon. Soms ontbreekt namelijk het duidelijke verband met de dienstbetrekking omdat sprake is van een persoonlijke attentie. Dit is bijvoorbeeld het geval als je een fruitmand geeft aan een zieke werknemer.

Kleinegeschenkenregeling

De grens tussen een duidelijk verband met de dienstbetrekking en een persoonlijke attentie is niet altijd helder. Om bij kleine geschenken duidelijkheid te scheppen, bestaat de kleinegeschenkenregeling. Als de werkgever aan drie voorwaarden voldoet, mag ervan uit gegaan worden dat het kleine geschenk geen loon is. 

De voorwaarden zijn:

• Het gaat om een persoonlijke attentie in situaties waarin ook anderen die niet de werkgever zijn, zo’n attentie zouden geven.
• De factuurwaarde (inclusief btw) van de attentie is maximaal € 25.
• De attentie is geen geld of een waardebon.

Bos bloemen is loon

De bos bloemen die een werknemer krijgt op de eerste werkdag heeft een duidelijk verband met de dienstbetrekking. De werknemer krijgt dit namelijk omdat hij/zij in dienst is gekomen. De bos bloemen vormt daarom loon voor de werknemer.

De kleinegeschenkenregeling kan in dit geval niet worden toegepast omdat de bos bloemen geen persoonlijke attentie is in een situatie waarin ook anderen zo’n attentie zouden geven.

Let op! De werkgever kan de € 22,50 wel aanwijzen in de vrije ruimte.