nieuws

Wet excessief lenen

De Wet excessief lenen bij eigen vennootschap, ook wel de dga-taks genoemd, regelt grofweg dat de dga die te veel heeft geleend bij de eigen bv, hierover belasting betaalt in box 2. In 2026 geldt er een drempel van € 500.000 en bedraagt het tarief 24,5% over de eerste € 68.843 inkomen in box 2 (bij fiscale partners het dubbele) en 31% daarboven.

Let op! Voor toepassing van deze drempel van € 500.000 kan meer meetellen dan alleen een lening aan de dga. Verder zijn ook uitzonderingen op de regel mogelijk. Laat je goed informeren over de toepassing van de wet.

Geen strijd Europees recht op stelselniveau

Een belastingplichtige die in 2023 een te grote schuld had aan zijn eigen bv, werd geconfronteerd met de heffing in box 2 over het bedrag van de schuld op 31 december 2023 boven de drempel. De belastingplichtige vond deze heffing in box 2 op stelselniveau in strijd met Europees recht (artikel 1 Eerste Protocol (EP) bij het EVRM en artikel 6 en 7 van het EVRM). De Belastingdienst vond dat er geen strijd was en zo kwam deze zaak voor rechtbank Den Haag.

De rechtbank vond ook dat de heffing op stelselniveau niet in strijd was met Europees recht. De rechtbank onderbouwde dit met onder meer de volgende argumenten. De wet kent volgens de rechtbank een legitiem doel in het algemeen belang, namelijk het voorkomen van uitstel en afstel van belastingheffing. De wetgever heeft ook voldoende rekening gehouden met de mogelijke gevolgen van de wet omdat de heffing in september 2018 al is aangekondigd en uiteindelijk pas vanaf 31 december 2023 effectief was, aldus de rechtbank.

Let op! Mogelijk volgt nog een hoger beroep of legt een andere belastingplichtige dezelfde vraag nog voor aan een andere rechtbank of gerechtshof. Hoewel nooit met zekerheid de kans van slagen voorspeld kan worden, is de kans dat een rechter gaat oordelen dat sprake is van strijd met Europees recht waarschijnlijk klein.

WAZO-uitkering

Een werkneemster die met zwangerschaps- en bevallingsverlof is, heeft recht op een uitkering op basis van de Wet arbeid en zorg (WAZO). Betaalt het UWV die uitkering aan jou als werkgever en betaal jij die door? Dan vormt dit loon uit tegenwoordige arbeid waarop je de witte tabel toepast. Dit betekent dat op deze WAZO-uitkering de arbeidskorting van toepassing is. De Belastingdienst is het met deze wetsuitleg eens.

Aanvulling op WAZO-uitkering

Betaal je de werkneemster ook een aanvulling op de WAZO-uitkering, dan geldt voor die aanvulling hetzelfde. De Belastingdienst geeft aan dat ook de aanvulling loon uit tegenwoordige arbeid vormt, waarop je de witte tabel toepast en waarop dus de arbeidskorting van toepassing is.

Werkneemster uit dienst

Als de dienstbetrekking van de werkneemster tijdens het zwangerschaps- en bevallingsverlof eindigt, kan het zijn dat je nog een WAZO-uitkering en een aanvulling daarop betaalt na het einde van de dienstbetrekking. Vormt dit dan nog steeds loon uit tegenwoordige dienstbetrekking waarop je de witte tabel en de arbeidskorting toepast?

De Belastingdienst geeft aan dat dit wel geldt voor de WAZO-uitkering die je betaalt na het einde van de dienstbetrekking, maar niet voor de aanvulling op de WAZO-uitkering. Op de aanvulling op de WAZO-uitkering kan de arbeidskorting dus niet worden toegepast.

UWV betaalt WAZO-uitkering

Betaalt het UWV de WAZO-uitkering dan mag ook het UWV de uitkering behandelen als loon uit tegenwoordige dienstbetrekking en de witte tabel toepassen.

Werken asielzoeker

Een asielzoeker kan alleen bij je werken als je een tewerkstellingsvergunning (TWV) voor deze asielzoeker hebt. Er gelden dan geen beperkingen in het aantal weken per jaar dat de asielzoeker bij je mag werken. De asielaanvraag moet wel minimaal zes maanden in behandeling zijn voordat de asielzoeker bij je mag werken. Verder moet de asielzoeker een geldig Vreemdelingen Identiteitsbewijs (W-document) hebben.

Let op! Voor statushouders (asielzoekers met een asielvergunning) is geen TWV nodig. Datzelfde geldt voor asielzoekers die stage gaan lopen én een opleiding volgen in Nederland. Een asielzoeker die vrijwilligerswerk doet, heeft ook geen TWV nodig. De werkgever heeft dan wel een vrijwilligersverklaring nodig. Die kan de werkgever aanvragen bij het UWV.

Tewerkstellingsvergunning (TWV)

De TWV vraag je als werkgever aan bij het UWV. Het UWV geeft de TWV af en controleert daarbij ook of je als werkgever genoeg loon betaalt. Het loon moet namelijk marktconform zijn.

Wijzigingen per 12 juni 2026

Vanaf 12 juni 2026 mogen asielzoekers uit veilige landen niet meer werken in Nederland, dus ook niet als hun asielaanvraag al minimaal zes maanden in behandeling is. Hetzelfde geldt voor asielzoekers die liegen bij hun asielaanvraag of die een overdrachtsbesluit hebben. Een overdrachtsbesluit betekent dat een andere EU-lidstaat beslist over de asielaanvraag.

Let op! Deze regels gelden voor asielzoekers met een asielaanvraag vanaf 12 juni 2026.

De Immigratie- en Naturalisatiedienst (IND) bepaalt tot welke categorie een asielzoeker hoort (wel toegestaan om te werken of niet toegestaan om te werken).

Aangekondigde wijziging

De regels voor asielzoekers om te mogen werken, gaan nog verder veranderen. Nu mogen asielzoekers die in de asielprocedure zitten na zes maanden gaan werken, straks mag dat al na drie maanden nadat hun asielprocedure is gaan lopen.

Let op! Het is nog niet bekend vanaf wanneer deze verandering ingaat.

Toelatingsstelsel

De wet en het toelatingsstelsel gaan op 1 januari 2027 in. Bedrijven die werknemers willen blijven uitlenen, moeten zich in beginsel vóór die datum bij de Nederlandse Autoriteit Uitleenmarkt (NAU) melden. Bedrijven die een SNA-keurmerk hebben kunnen later een aanvraag doen.

Let op! De wetsartikelen die nodig zijn voor een goede uitvoering en implementatie van het toelatingsstelsel zijn op 1 juli 2026 als in werking getreden.

Wie vallen er onder uitleners?

De wet richt zich op partijen die arbeidskrachten – dus ook zzp’ers – ter beschikking stellen aan derden (zoals bedoeld in de WAADI). Onder uitleners vallen onder meer:

• Uitzenders
• Detacheerders
• Uitleners van zzp’ers

Let op! Collegiale uitleen, waarbij geen winst wordt gemaakt of in- en uitleen binnen concernverband valt straks niet onder het toelatingsstelsel.

Vrijstelling

Betreft het bedrijven die in zeer beperkte mate arbeidskrachten ter beschikking stellen, dan kunnen ze om ontheffing verzoeken waarbij de volgende voorwaarden gelden:

• de inkomsten uit het uitlenen zijn minder dan 10% van de totale inkomsten in een jaar, én;
• die inkomsten zijn niet hoger dan € 5 miljoen per jaar.

Voorwaarden

Om toegelaten te worden, moeten uitleners aan een aantal voorwaarden voldoen. Zo moeten zij beschikken over een actuele Verklaring Omtrent het Gedrag voor rechtspersonen (VOG RP), moeten zij aantonen dat zij voldoen aan relevante wetgeving (zoals het wettelijk minimumloon) en moeten zij een waarborgsom van € 100.000 storten (voor startende bedrijven geldt in eerste instantie een waarborgsom van € 50.000 en na zes maanden nogmaals € 50.000). Bedrijven die zich aan de regels houden, krijgen de waarborgsom na vier jaar teruggestort.

Aanvraagloket

Het toelatingsstelsel treedt op 1 januari 2027 in werking. Alhoewel het aanvraagproces dan in werking treedt, gaat het aanvraagloket later open. Bedrijven die werknemers willen blijven uitlenen, moeten tussen 1 mei 2027 en 30 juni 2027 een toelating aanvragen. Het beoordelen van de bedrijven begint vanaf 1 juli 2027.

Overgangsregeling

Er geldt een overgangsregeling voor bestaande uitleners die zich tussen 1 november 2026 en 31 december 2026 hebben aangemeld voor die overgangsregeling. Als zij van 1 mei 2027 tot en met 30 juni 2027 een aanvraag tot toelating doen, kunnen zij personeel blijven uitlenen gedurende de tijd dat de NAU hun aanvraag beoordeelt.

Let op! Uitleners die op 30 juni 2027 een SNA-keurmerk hebben, hoeven geen aanmelding te doen voor de overgangsregeling. Zij moet wel een aanvraag tot toelating doen.

Vergoeding

De uitlener betaalt een eenmalige vergoeding (leges) voor een aanvraag tot toelating of ontheffing aan de NAU, maar daarnaast ook een jaarlijkse vergoeding. De hoogte van de jaarlijkse vergoeding is afhankelijk van de grootte van de uitlener in het kalenderjaar voorafgaand aan het kalenderjaar waarin de toelating is aangevraagd.

Uitleen- en inleenverbod

Ook inleners moeten rekening houden met de Wtta. Zij mogen alleen zaken doen met toegelaten uitleners op straffe van een boete. Het uitleen- en inleenverbod treedt pas met ingang van 2028 in werking. Dit geeft uitleners en inleners de tijd hun bedrijfsvoering aan te passen en zich voor te bereiden op de toelatingsplicht.

In 2027 ligt de nadruk op voorlichting en ondersteuning, waarna de formele handhaving door de Nederlandse Arbeidsinspectie start op 1 januari 2028.

Tip! Meer informatie is te vinden op: www.toelatinguitleenmarkt.nl.

Internetconsultatie wetsvoorstel Passende huurcontracten

Zo loopt er van 2 juli tot en met 28 augustus 2026 een internetconsultatie over het wetsvoorstel Passende huurcontracten. De bedoeling is om aan de ene kant huurders sneller huurbescherming te bieden en aan de andere kant voor studenten en arbeidsmigranten de mogelijkheid te bieden om een tijdelijk huurcontract af te sluiten.

Zo wordt verhuur voor korte duur (short stay) in het wetsvoorstel beperkt tot maximaal 30 dagen. Daarmee kan de short stay zonder huurbescherming eigenlijk alleen nog gebruikt worden voor vakantieverhuur.

Voor studenten komt er wel de mogelijkheid om een tijdelijk huurcontract van maximaal twee jaar af te sluiten. Nu kan dat al als een student voor de studie verhuist naar een andere gemeente. Als het wetsvoorstel ongewijzigd wordt aangenomen kan dat straks ook voor een student die al binnen de gemeente woont. Het wordt daarnaast ook mogelijk om met een arbeidsmigrant een tijdelijk huurcontract van maximaal twee jaar af te sluiten.

Let op! Het kabinet staat open om ook andere knelpunten op te lossen die zijn ontstaan na inwerkingtreding van de Wet vaste huurcontracten op 1 juli 2024. In reactie op de internetconsultatie kan iedereen ideeën daarvoor aandragen.

Wetswijziging stimulering hospitaverhuur

Om hospitaverhuur aantrekkelijker te maken is bij de Tweede Kamer een wetswijziging ingediend om hospitaverhuur te stimuleren. Het streven is om met ingang van 1 januari 2027 het mogelijk te maken om:

• Een tijdelijk hospitaverhuurcontract te sluiten van maximaal vijf jaar met een proeftijd van negen maanden.  De opzegtermijn binnen die proeftijd wordt drie maanden.
• Het hospitaverhuurcontract te beëindigen bij (gedwongen) verkoop van de woning, bij overlijden van de hospita of bij verhuizing van een hospita die in een huurwoning woont.
• Op verzoek van de hospita het inkomen van de kamerhuurder niet mee te tellen voor de inkomensafhankelijke huurverhoging.

Huurwoningen verplicht minimaal energielabel D vanaf 2029

Eigenaren van huurwoningen zijn verplicht om hun woningen dusdanig te verduurzamen dat deze uiterlijk op 1 januari 2029 minimaal het energielabel D hebben. Huurwoningen mogen dan niet meer de energielabels E, F of G hebben. Het ontwerpbesluit voor deze wettelijke minimumenergieprestatie-eisen voor huurwoningen is op 10 juli 2026 naar de Tweede en Eerste Kamer gezonden.

Let op! Voor het verduurzamen van je huurwoning kun je als private verhuurder een beroep doen op de Subsidieregeling Verduurzaming en Onderhoud Huurwoningen (SVOH).

Eenvoudiger optoppen, splitsen en woningdelen

Het kabinet gaat het juridisch makkelijker maken voor gemeenten om het optoppen, splitsen en woningdelen in bestaande gebouwen te faciliteren en belemmeringen weg te nemen. Hierdoor moeten de vergunningstrajecten minder complex en langdurig worden.

Let op!Het kabinet geeft aan dat gemeenten niet hoeven te wachten op de juridische uitwerking van dit voornemen. Via het Nationaal Expertisecentrum Woningbouw (NEW) kunnen gemeenten ook nu al ondersteuning krijgen. 

Gebruikelijk loon

Het gebruikelijk loon moet in 2026 vastgesteld worden op het hoogste bedrag van een van de volgende bedragen:

• Het loon uit de meest vergelijkbare dienstbetrekking, of
• het loon van de meest verdienende werknemer in je bv of verbonden bv’s, of
• € 58.000.

Let op! Kun je aannemelijk maken dat het berekende gebruikelijk loon hoger is dan het loon uit de meest vergelijkbare dienstbetrekking? Dan mag je het gebruikelijk loon vaststellen op het loon uit de meest vergelijkbare dienstbetrekking.

Aanmerkelijk belang én werkzaamheden

De bv moet een gebruikelijk loon aan jou uitbetalen als je een aanmerkelijk belang hebt in de bv (je hebt bijvoorbeeld minimaal 5% van de aandelen) én je ook werkzaamheden voor de bv verricht.

Ziekte

Een dga die in een jaar hartfalen had, liet de bv geen loon aan hem uitbetalen. De Belastingdienst was het daar niet mee eens en stelde het gebruikelijk loon vast op het loon van de meest verdiende werknemer, in casu € 26.470.

Geen werkzaamheden?

De dga stelde dat hij vanwege zijn ziekte geen werkzaamheden had verricht voor de bv en dat de gebruikelijkloonregeling daarom niet van toepassing was. De Belastingdienst gaf echter aan dat de dga administratieve werkzaamheden voor de bv had verricht. De Belastingdienst kon dat ook bewijzen omdat de dga had in het jaar diverse contactmomenten met de Belastingdienst gehad over de bv. De rechter vond dan ook dat was bewezen dat de dga werkzaamheden had verricht voor de bv.

Lager loon niet bewezen

De dga moest daarom een gebruikelijk loon in aanmerking nemen. De rechter stelde dit vast op het loon van de meest verdiende werknemer. De rechter gaf daarbij aan dat de dga niet bewezen had dat het loon van de meest vergelijkbare dienstbetrekking tot een lager loon zou leiden.

Lager loon bij ziekte onder voorwaarden mogelijk

Ziekte betekent dus niet automatisch dat je geen gebruikelijk loon in aanmerking hoeft te nemen. Dat is alleen het geval als je echt geen werkzaamheden meer hebt verricht voor de bv of dusdanig weinig werkzaamheden dat daarvoor een loon van maximaal € 5.000 per jaar gebruikelijk is.

Een lager loon is mogelijk als je kan bewijzen dat het loon uit de meest vergelijkbare dienstbetrekking dat hoort bij de werkzaamheden die je tijdens je ziekte nog kan verrichten, lager is.

Let op! Een en ander is afhankelijk van de feiten en omstandigheden in je eigen specifieke situatie. Wil je geen of een lager gebruikelijk loon in aanmerking nemen omdat je werkzaamheden sterk zijn verminderd? Overleg dan met onze adviseurs of dit tot de mogelijkheden behoort en hoe je dat kunt onderbouwen richting de Belastingdienst.

Online consultation on the ‘Appropriate Tenancy Agreements’ Bill 

For example, an online consultation on the ‘Appropriate Tenancy Agreements’ (in Dutch: Passende huurcontracten) Bill is running from 2 July to 28 August 2026. The aim is, on the one hand, to offer tenants rent protection more quickly, whilst, on the other hand, to provide students and migrant workers with the option of entering into a temporary tenancy agreement. 

Under the bill, short-stay lettings are limited to a maximum of 30 days. This means that short-stay lettings without rent protection can effectively only be used for holiday lettings. 

Students, however, will be given the option to enter into a temporary tenancy agreement for a maximum of two years. This is already possible if a student moves to another municipality to study. If the bill is passed without amendment, this will also apply to students who already live within the municipality. It will also become possible to enter into a temporary tenancy agreement of up to two years with a migrant worker. 

Please note! The government is open to resolving other issues that have arisen following the entry into force of the Fixed-Term Tenancy Agreements Act (in Dutch: Wet vaste huurcontracten) on 1 July 2024. In response to the online consultation, anyone can submit ideas on this matter. 

Legislative amendment to encourage subletting 

To make letting rooms more attractive, a legislative amendment has been tabled in the House of Representatives to encourage the letting of rooms (in Dutch: hospitaverhuur). The aim is to make it possible, with effect from 1 January 2027, to: 

• Enter into a temporary room-let tenancy agreement for a maximum of five years, with a nine-month trial period. The notice period during that trial period will be three months. 
• Terminate the room rental contract in the event of the (forced) sale of the property, the death of the landlady, or the relocation of a landlady who lives in a rented property. 
• At the landlady’s request, not to include the room tenant’s income when calculating the income-related rent increase. 

Rented properties must have at least energy label D from 2029 

Owners of rental properties are obliged to improve the sustainability of their properties so that, by 1 January 2029 at the latest, they have at least energy label D. Rental properties may then no longer have energy labels E, F or G. The draft decree setting out these statutory minimum energy performance requirements for rental properties was sent to the House of Representatives and the Senate on 10 July 2026. 

Please note! As a private landlord, you can apply for the Subsidy Scheme for the Sustainability and Maintenance of Rental Properties (SVOH) (in Dutch: Subsidieregeling Verduurzaming en Onderhoud Huurwoningen) to make your rental property more sustainable. 

Simpler procedures for adding storeys, subdividing and sharing homes 

The government intends to make it legally easier for local authorities to facilitate the addition of extra storeys, the subdivision of properties and shared accommodation in existing buildings, and to remove obstacles. This should make the planning permission processes less complex and time-consuming. 

Please note!The government has stated that local authorities do not need to wait for the legal implementation of this proposal. Local authorities can already obtain support through the National Centre of Expertise for Housing Construction (NEW) (in Dutch: Nationaal Expertisecentrum Woningbouw).   

Wanneer bpm betalen?

Bpm betaal je als je een nieuwe auto koopt of een auto importeert. Bij een nieuwe auto gaat het betalen van bpm meestal via de dealer. Importeer je zelf een auto, dan moet je zelf aangifte doen en de bpm betalen. Als je aangifte binnen is bij de Belastingdienst, krijg je bericht of en hoeveel bpm je moet betalen. Na de betaling krijgt de RDW bericht dat ze het kenteken kunnen afgeven.

Bpm per tijdvak

Autohandelaren die regelmatig aangifte bpm moeten doen, kunnen de belasting ook per tijdvak betalen. Betaling van de bpm moet dan plaatsvinden binnen een maand na het einde van elk tijdvak. 

Ook in bovenvermelde rechtszaak was hiervan sprake. De betreffende onderneemster had in 2021 over twee tijdvakken aangifte gedaan van de verschuldigde bpm, maar de bedragen niet meteen betaald. Wel had de vrouw bezwaar gemaakt tegen haar aangiftes, maar de Belastingdienst had deze niet-ontvankelijk verklaard omdat de belasting niet betaald was. Na deze uitspraak van de Belastingdienst had de vrouw de bpm alsnog betaald, maar toen was de betaaltermijn (één maand na het einde van het tijdvak) al verstreken.

Ontvankelijk bij betaling binnen betaaltermijn

De betaling buiten de termijn brak de vrouw uiteindelijk op. Uit een arrest van de Hoge Raad uit 2010 volgt namelijk dat een bezwaarschrift dat vóór de betaling is ingediend alsnog ontvankelijk is als die betaling daarna nog binnen de betaaltermijn plaatsvindt. Nu de vrouw buiten de betaaltermijn had betaald, was haar bezwaar terecht niet-ontvankelijk verklaard.

Bpm niet automatisch betaald bij aangifte

De vrouw stelde nog dat uit eerdere rechtspraak zou zijn af te leiden dat de bpm geacht werd te zijn betaald bij het doen van de aangifte. Dat de bpm daadwerkelijk pas later werd betaald, deed volgens haar niet ter zake. De Hoge Raad stelde echter dat dit niet uit de betreffende uitspraak kon worden afgeleid.

Belastingdienst hoeft niet te wachten

De Hoge Raad voegde nog toe dat de Belastingdienst met zijn uitspraak op bezwaar ook niet hoeft te wachten totdat de betaling, na het verstrijken van de betaaltermijn, alsnog volgt. 

Let op! Wil je bezwaar maken tegen de bpm, zorg dan dat je eerst de bpm betaalt en dan pas bezwaar indient. Betaal binnen de betaaltermijn en zorg dat je bezwaarschrift binnen zes weken daarna bij de Belastingdienst binnen is.

SDE++ subsidie

Met de SDE++ regeling worden grootschalige duurzame energieprojecten gesubsidieerd. De subsidie is gericht op projecten die duurzame energie produceren of de uitstoot van broeikasgassen verminderen.

Noodzaak goede voorbereiding

Dat een goede voorbereiding van de aanvraag noodzakelijk is, blijkt uit de cijfers. Zo is vorig jaar twee derde van alle aanvragen afgewezen, omdat deze niet aan de voorwaarden voldeden. RVO, de uitvoerder van de subsidie, geeft aan dat in een aantal gevallen bijvoorbeeld de vereiste vergunningen ontbraken.

Verschuiving in gesubsidieerde projecten

Volgens RVO verdubbelde vorig jaar het aantal goedgekeurde aanvragen voor lucht-water-warmtepompen ten opzichte van het jaar ervoor. Verder ging ongeveer een derde van alle subsidies naar de afvang en opvang van CO2. Voor zonnepanelen en windmolens werd vorig jaar juist minder SDE++ aangevraagd.

Strengere eisen

RVO maakt ook bekend dat voor zonprojecten de eisen dit jaar strenger zijn. Zo moet aangetoond worden dat het bedrijf een goede kans maakt op aansluiting op het elektriciteitsnet. Dit moet blijken uit een verklaring van de netbeheerder. Omdat op veel plaatsen het elektriciteitsnet overbelast is, wordt een dergelijke verklaring minder snel afgegeven. 

Wijziging per 2027

RVO geeft ook aan dat per 2027 een vereenvoudiging tegemoet kan worden gezien. Voor bepaalde subsidiabele zaken is dan geen vergunning meer nodig, maar een ‘verklaring van vergunbaarheid’. Hierdoor wordt tijd bespaard, is de kans groter dat een aanvraag wordt goedgekeurd en kan een project sneller worden gestart. In 2026 zijn vergunningen nog wel vereist.

SDE++ gegarandeerd tot 2032

Ook is bekend gemaakt dat voor de subsidieregeling in ieder geval tot 2032 jaarlijks €8 miljard euro subsidie beschikbaar is. Op die manier kan geïnvesteerd blijven worden in projecten die positief uitwerken op het klimaat en het milieu.

Let op! Je kunt de SDE++ aanvragen van 27 oktober 2026 9.00 uur tot en met 26 november 2026 17.00 uur. Heb je vragen, dan kun je nu al een kosteloos adviesgesprek aanvragen bij RVO. Dit kan naar wens telefonisch, per mail, online of bij RVO op kantoor.

De verkoop van een bouwkavel vanuit privé is niet automatisch zonder btw. Het kan voorkomen dat de verkoper zogenoemde actieve stappen onderneemt, waardoor de verkoper voor de levering van de bouwkavel kwalificeert als btw-ondernemer. Dit geldt ook als die verkoop slechts eenmalig is. De levering van de bouwkavel is dan belast met 21% btw. Dit blijkt bijvoorbeeld uit de volgende zaak van een gerechtshof.

Actieve stappen vergelijkbaar met projectontwikkelaar

In deze zaak ging het een verkoper die in 2007 een landgoed met diverse opstallen kocht, waaronder een monumentenpand, arbeiderswoningen en een molen. De verkoper was van plan om de arbeiderswoningen te slopen en op die plek vier bouwkavels te realiseren. In 2014 sloot de verkoper een intentieovereenkomst met de gemeente en een molenstichting, waardoor de bebouwing van de vier kavels mogelijk werd. Verder had de verkoper onder meer een makelaar ingeschakeld voor de verkoop van de bouwkavels, een archeologisch bodemonderzoek laten uitvoeren, een vijver laten aanleggen en de oude toegangsweg richting de vier kavels laten verharden.

Het gerechtshof oordeelde dat de verkoper met deze inspanningen diverse actieve stappen ondernam die vergelijkbaar waren met die van een projectontwikkelaar. De verkoper had zich immers actief ingezet om de woningbouw mogelijk te maken en het terrein bouwrijp te maken. Daarom gingen de door de verkoper gezette stappen verder dan de loutere uitoefening van een eigendomsrecht en handelde de verkoper als btw-ondernemer. Dit betekende dat de levering van de bouwkavel vanuit privé was belast met 21% btw. De verkrijging van de bouwkavel was vrijgesteld van overdrachtsbelasting.

Beheer privévermogen

Stel dat bij de verkoop van de bouwkavel vanuit privé wel sprake is van de loutere uitoefening van een eigendomsrecht. Dan leidt die verkoop niet tot btw-ondernemerschap, omdat sprake is van het beheer van privévermogen. De levering van de bouwkavel is in die situatie vrijgesteld van btw. De verkrijging van de bouwkavel is dan belast met overdrachtsbelasting.

Let op! Er bestaat veel jurisprudentie over deze problematiek. Soms kan de verkoop van een bouwkavel ook meeliften op het voor andere activiteiten al bestaande btw-ondernemerschap van de verkoper. De gevolgen voor de btw en overdrachtsbelasting zijn erg afhankelijk van de exacte feiten en omstandigheden en verschillen daarom per situatie. Breng deze feiten en omstandigheden daarom duidelijk in kaart en beoordeel met onze adviseurs op basis daarvan wat dit betekent voor de btw en de overdrachtsbelasting.